路線価 (2023) 鳥取県境港市渡町字下網場2278外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 境港市鳥取県境港市渡町字下網場２２７８番外
価格時点	2023 年
駅名	余子駅 から 3000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	715万 円 (611 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	715万 円 (611 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,680 円／坪 1平米 1万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、境港市郊外の市街化調整区域内の農家集落が存する圏域。需要者の中心は同圏域居住者がほとんどであり、既存の農家住宅地域であるため、圏外からの転入もほとんど無いことから静態的に推移しており、売買事例は少ない。取引が成立するであろうと考えた場合、土地は６００㎡程度で７００万程度、新築住宅は３，７００万程度になるであろうと判断される。 (2) 同一需給圏を、市域西部を中心に形成された市街化調整区域内の既成住宅地域と判定した。需要者は地縁性を有する個人が中心であり、圏域外からの転入は期待できない。総じて街路は狭隘であり、人口減少・高齢化等の要因のほか需要者の既成住宅地域に対する選好性の低下も相まって需要は低調である。取引が成立しても隣地買収や親族間取引等、事情含みのものが多いことから市場における中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の取引が大半である。市街化調整区域内の農家集落地域であり、取引事例が少ないため、時系列にも遡って収集するように努め、４事例を採用した。また、自己所有取引が中心であるため、賃貸物件は皆無である。従って、比準価格を重視し、市内の市街化調整区域における農家集落の価格体系を勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域内にあってアパート等の賃貸物件はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算しない。比準価格は調整区域内で成約した事例を採用し試算した。要因比較は適切に行われており、市場性を反映していることからその精度は高い。当地域においては、取引価格水準を指標として価格決定される傾向にあることから、比準価格を重視し、既成住宅地域に対する選好度等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	余子駅西方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	184.8 坪 (611 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅の混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	境港市鳥取県境港市渡町字下網場２２７８番外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	35 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	中規模農家住宅が多い旧来の住宅地域
街路	基準方位北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存の農家集落地域であり、今後も現況のままで推移していくものと予測される。 (2)街路条件が劣ることに加え、人口減少・高齢化等の要因が重なり需要は弱い。地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少の影響により、宅地需要は減退しており、下落傾向が続いている。 (2)人口減少・高齢化が起因となって、市内の農家集落に対する需要は減退傾向にある。
地域要因
(1)農家集落であり、静態的に推移しており、記すべき変動要因は特にない。 (2)元々需要が少ない地域であるが、地価下落による値頃感もあり、下落幅は緩やかになりつつある。
個別的要因	(1)特になし。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231091 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	境港市
地域	鳥取県境港市渡町字下網場２２７８番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,403 円／平米 2万7,780 円／坪
推定価格 平米 坪	1万807 円／平米 3万5,728 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,863 円／平米 3万9,219 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231091 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	境港市
地域	鳥取県境港市渡町字下網場２２７８番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,846 円／平米 3万9,163 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,061 円／平米 3万6,568 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,100 円／平米 3万6,697 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231093 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	境港市
地域	鳥取県境港市渡町字下網場２２７８番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万642 円／平米 3万5,182 円／坪
推定価格 平米 坪	1万400 円／平米 3万4,382 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,178 円／平米 4万260 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231093 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	境港市
地域	鳥取県境港市渡町字下網場２２７８番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万585 円／平米 3万4,994 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,173 円／平米 3万6,938 円／坪
標準価格 平米 坪	1万631 円／平米 3万5,146 円／坪
査定価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情