路線価 (2023) 鳥取県境港市蓮池町50-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 境港市鳥取県境港市蓮池町５０番１
価格時点	2023 年
駅名	境港駅 から 450m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,910万 円 (808 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,910万 円 (808 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,352 円／坪 1平米 2万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ境港駅西方の路線沿いの商業地域が存する圏域。需要者の中心は物品販売業等の法人事業者であるが、鳥取県内に限らず、全国展開の店舗も多く出店している。近年郊外型の商業施設に客足を奪われていたが、地価の下落に伴い需要が回復しつつある。取引としての需要の中心については、敷地規模がまちまちであるため、その中心価格帯を見いだすのは困難である。 (2) 同一需給圏は市内の幹線道路沿線を中心とした商業地域と判定した。需要者は県内の小売業者等が中心であるが、フランチャイズ展開する県外資本の参入も見られる。近年はネット通販や郊外大型商業施設の台頭が影響し、圏域内の繁華性の低下が顕著となっていた。しかし、継続的な地価の下落による底値付近の地価水準を反映して需要は底堅く推移している。取引件数が少ないことから需要の中心となる価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用店舗での営業が中心であるため、賃貸物件は殆どなく、商業事業者向けの賃貸市場の成熟は総じて低いため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、取引事例が少ないため、やや時系列的に遡って収集を試みた。取引事例からの試算は、各事例において検証・精査を加えた上での結果であり、実証的な価格といえる。従って、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の店舗が大半を占める地域であり、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算しない。比準価格は幹線道路沿線を中心とする商業地域の取引事例より試算したものであるが、市場の実態を反映した客観性に富む価格である。市場の特性を考慮すると、比準価格を中心として価格検討することが妥当であり、更に前年公示価格との検討や市内商業地域の需給動向、類似の幹線道路沿線地域との相対的位置関係等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記とおり決定した。
交通
交通施設	境港駅南方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	244.4 坪 (808 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事業所、住宅等が混在して建ち並ぶ地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	境港市鳥取県境港市蓮池町５０番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	400 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	45 m
面積	810 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
街路	１７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業地域として熟成しつつあり、今後は徐々にではあるが熟成化していくものと予測される。 (2)近年は郊外の大型商業施設に押されがちで、地価水準は下落基調にあったが、底値感が出始めたことから今後は底堅く推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,352 円 1平米 2万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気後退の影響を受け、商業地全体の市場は低迷しているものの、商業集積が進んでいる地域においては需要が期待できる。 (2)当市の商業地は二極化が顕著となっており、「水木しげるロード」等の一部の商業地を除いては低迷の一途をたどっている。
地域要因
(1)商業集積が徐々に進んでおり、需要は増加しつつある。 (2)競合関係にある郊外大型商業施設への客足の流出がある一方で、当該地域への流入も見られる。
個別的要因	(1)特になし。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231093 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	境港市
地域	鳥取県境港市蓮池町５０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,705 円／平米 7万8,369 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,213 円／平米 8万48 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,707 円／平米 8万1,681 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231093 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	境港市
地域	鳥取県境港市蓮池町５０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,823 円／平米 7万5,453 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,029 円／平米 8万2,746 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,413 円／平米 7万7,403 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231093 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	境港市
地域	鳥取県境港市蓮池町５０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,505 円／平米 9万7,544 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,219 円／平米 8万68 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,744 円／平米 7万8,498 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231093 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	境港市
地域	鳥取県境港市蓮池町５０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,011 円／平米 7万9,380 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,068 円／平米 8万2,875 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,472 円／平米 7万7,598 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情