路線価 (2023) 鳥取県東伯郡三朝町大字山田字下前河原723-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 東伯郡三朝町鳥取県東伯郡三朝町大字山田字下前河原７２３番３
価格時点	2023 年
駅名	倉吉駅 から 8100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	229万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	229万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,268 円／坪 1平米 1万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、「山田」・「三朝」・「大瀬」等の住宅地域で、一般住宅のほか農家住宅も介在する地域を含む。圏域全体に地縁的選好性が強く、地縁・血縁を有する需要者が多いと思料する。需要者は戸建住宅を求める比較的若年層の一次取得者が中心であると思われるが、人口の減少等から需要は低調な状況が続いている。需要の価格帯は、土地は３００万円前後、新築戸建物件が出回ることはないが、新築不動産の相場は２，５００万円程度までと考察される。 (2) 同一需給圏は、主に主要地方道「鳥取鹿野倉吉線」沿いに形成された一般住宅地域である。町内の中山間地には多くの集落があり、これらの集落から町内の一般住宅地域に転居する等の個人需要はあるものの、他市町からの転入は少なくなっており、需要は弱含みである。土地はやや小さい画地規模で総額は２００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益価格及び積算価格については後記の理由により試算不可能。一方、比準価格は、同一需給圏の類似地域に存する多数の事例を収集し採用して試算した価格である。取引が少ないため、取引時点のやや古い事例も存するが、広域的な観点から現実的で妥当な価格が試算された。したがって、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準とし、近隣地域及び類似地域の動向等についても総合考量して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 試算価格は比準価格のみである。採用した取引事例、手順の各段階について、批判的に再吟味する。比準価格は周辺類似地域の一般住宅地の取引事例と近隣地域の特性とを十分比較考量したもので、客観性・検証性に富む試算価格である。したがって、小学校の統合や中山間地集落の人口・世帯数の減少が町内の一般住宅地域に与える影響等も勘案しながら、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	倉吉駅南東方
距離	8100 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東伯郡三朝町鳥取県東伯郡三朝町大字山田字下前河原７２３番３
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14 m
面積	170 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	一般住宅、農家住宅のほか、農地も見られる住宅地域。
街路	基準方位北、４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　一般住宅と農家住宅が混在する古くからの住宅地域。昨年と同様、地域要因の変化は見られない。今後とも現状有姿の状況が続くと考察され、地価は弱含みで推移すると予測される。 (2)町中心部に近接し、日用品等は倉吉市に依存するが、病院等の公共利便施設が多い住環境の良好な地域であり、徐々に一般住宅地が増えるものと予測する。地価水準はやや下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万8,268円 1平米 1万4,600円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 4万9,259円 1平米 1万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万8,268円 1平米 1万4,600円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 4万9,259円 1平米 1万4,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減や高齢化等により町全域で不動産需要は先細る。経済動向や新型コロナウイルス感染症等の経済的・社会的要因が需要減に追い打ちをかける。 (2)平成の大合併時、単独存続したが、中山間地に小規模集落が多く、人口・世帯数とも漸減し、温泉地は新型コロナウイルス感染症を影響を受けている。
地域要因
(1)地域要因の変化は見られない。静態的に推移している。 (2)当該地域は、温泉地に近接する住宅地域であり、目立った価格形成要因の変動はないものと判断される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231011 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡三朝町
地域	鳥取県東伯郡三朝町大字山田字下前河原７２３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,090 円／平米 2万6,746 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,774 円／平米 4万2,231 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,446 円／平米 4万4,452 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231013 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡三朝町
地域	鳥取県東伯郡三朝町大字山田字下前河原７２３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,274 円／平米 4万3,884 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,039 円／平米 4万9,719 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,323 円／平米 4万7,352 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231013 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡三朝町
地域	鳥取県東伯郡三朝町大字山田字下前河原７２３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,683 円／平米 2万8,706 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,258 円／平米 5万443 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,814 円／平米 4万8,975 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231013 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡三朝町
地域	鳥取県東伯郡三朝町大字山田字下前河原７２３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,273 円／平米 3万7,269 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,470 円／平米 5万4,450 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,946 円／平米 4万9,411 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231013 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡三朝町
地域	鳥取県東伯郡三朝町大字山田字下前河原７２３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,218 円／平米 5万6,923 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,270 円／平米 6万401 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,989 円／平米 4万6,248 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情