路線価 (2023) 鳥取県東伯郡三朝町大字本泉字畑ヶ田165-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 東伯郡三朝町鳥取県東伯郡三朝町大字本泉字畑ヶ田１６５番１１
価格時点	2023 年
駅名	倉吉駅 から 6800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	397万 円 (301 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	397万 円 (301 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,639 円／坪 1平米 1万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、「本泉」・「大瀬」・「今泉」等役場周辺の農家住宅と住宅地域が混在する地域を中心とする。圏域全体に地縁的選好性が強く、地縁・血縁を有する需要者が多いと考察する。需要者は戸建住宅を求めようとする比較的若年層の一次取得者が中心であると思料されるが、人口の減少や高齢化等から需要は極めて低調である。需要の価格帯は、土地は３００万円前後、新築戸建物件は出回ることはないが、新築不動産で２，５００万円程度までと考察する。 (2) 同一需給圏は、主に三朝温泉から町役場までの三徳川沿いの住宅地域及び三徳川と天神川とが合流する周辺の住宅地域であり、一般住宅と農家住宅とが混在する。近隣地域は県道等街路が整備され、近接する住宅団地は空き地も見られる。小・中学校に近接し、小売店舗も近く、住環境は良好であるが、町の人口・世帯数が減少傾向にあり、地縁・血縁以外の個人需要が余り見込めなくなっている。土地の規模はやや大きく、総額４００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益価格及び積算価格については後記の理由により試算不可能。一方、比準価格は、近隣地域及び類似地域に存する事例を収集し採用して試算した価格である。事例が少ないため取引時点のやや古い事例も存するが、広域的な観点から現実的で妥当な価格が試算されたと思料する。したがって、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準とし、近隣地域の動向及び代表標準地の価格との均衡等にも留意した結果、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 試算価格は比準価格のみである。採用した取引事例、手順の各段階について、批判的に再吟味する。比準価格は一般住宅と農家住宅とが混在する住宅地域の事例と近隣地域の特性とを比較考量したもので、客観性・検証性に富む試算価格である。したがって、近隣地域は町中心部に隣接し、小・中学校に近く倉吉市への幹線道路も整備されていること等地域要因の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	倉吉駅南東方
距離	6800 m
土地の状態
土地面積	91 坪 (301 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅と一般住宅が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東伯郡三朝町鳥取県東伯郡三朝町大字本泉字畑ヶ田１６５番１１
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	農家住宅と一般住宅が混在する既成住宅地域。
街路	基準方位北、３．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣地域は、一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域。昨年と同様、地域要因の変化は見られず静態的に推移している。今後とも同じような状況が続くと思料され、地価は弱含みで推移すると予測される。 (2)町中心部に近接し、公共利便施設・商業施設への接近性も良好で、また、西方の国道から隣接市への通勤・通学も容易である。一部農地も見られ、現状のまま推移すると予測する。地価水準はやや下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3,639円 1平米 1万3,200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3,639円 1平米 1万3,200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減や高齢化等により町全域で不動産需要は先細る。経済動向や新型コロナウイルス感染症等の経済的・社会的要因が需要減に追い打ちをかける。 (2)平成の大合併時、単独存続したが、中山間地に小規模集落が多く、人口・世帯数とも漸減し、温泉地は新型コロナウイルス感染症を影響を受けている。
地域要因
(1)一部で町道の改良事業が行われているが、地域要因の変動は殆ど見られない。旧態依然とした静態的な状況が継続している。 (2)町中心部に近接し、また、倉吉市へと至る国道に直結する県道背後に位置する等利便性の良い農家集落で、周辺に一般住宅が多く見受けられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231013 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡三朝町
地域	鳥取県東伯郡三朝町大字本泉字畑ヶ田１６５番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,116 円／平米 4万6,667 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,125 円／平米 6万3,227 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,632 円／平米 4万1,761 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231013 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡三朝町
地域	鳥取県東伯郡三朝町大字本泉字畑ヶ田１６５番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,706 円／平米 4万5,312 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,706 円／平米 4万5,312 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231013 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡三朝町
地域	鳥取県東伯郡三朝町大字本泉字畑ヶ田１６５番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,706 円／平米 4万5,312 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,706 円／平米 4万5,312 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231013 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡三朝町
地域	鳥取県東伯郡三朝町大字本泉字畑ヶ田１６５番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,041 円／平米 5万6,338 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,165 円／平米 5万6,747 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,024 円／平米 4万3,057 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情