路線価 (2023) 鳥取県東伯郡三朝町大字大瀬字八幡1036-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 東伯郡三朝町鳥取県東伯郡三朝町大字大瀬字八幡１０３６番３
価格時点	2023 年
駅名	倉吉駅 から 6100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	900万 円 (439 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,773 円 1平米 2万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	896万 円 (439 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,442 円／坪 1平米 2万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、三朝地区から大瀬地区までの県道鳥取鹿野倉吉線沿いの地域や大瀬地区から本泉地区までの町道大瀬本泉線沿いの地域を中心とする。需要者は物販、事業所、サービス業等の地元の法人、個人が想定される。町外や県外資本の流入は考えがたい。人口減少、消費行動の変化、事業用借地権の台頭などから需要は先細り、不動産取引は依然として低調である。地価水準は２０，０００円／㎡前後、総額で８００万円～１，０００万円程度と思料される。 (2) 同一需給圏は、温泉街から町役場周辺に至る県道沿いやその背後地であり、町内の商業地域はこれらの地域にほぼ限定される。「大瀬」地区周辺には町役場、小・中学校等が集積、「山田」地区は総合病院や研究所が立地、「三朝」地区は山陰有数の温泉街と、各地区ごとに異なった個人・法人の需要も見込まれる。特に「大瀬」地区は町を形成する４つの谷筋の合流地点で、背後地は町内に限定されるが、確実な顧客を有している。土地は９００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　既存宅地であるため、積算価格の試算は不可能である。また、賃貸市場未熟成、自用の不動産による事業展開が多いこと等から収益価格の試算も不可能である。比準価格は、最近の事例が少ないため、取引時点を遡ったり、事例収集範囲を広げながら収集し採用した５事例から試算された価格である。価格決定にあたっては、比準価格を標準とし、近隣地域や同一需給圏の動向等を再検討しながら、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 試算価格は比準価格のみである。採用した取引事例、手順の各段階について、批判的に再吟味する。比準価格は、近隣地域が町の中心的商業地域である特性をほかの商業地域の取引事例と比較考量したもので、客観性・検証性に富む試算価格である。したがって、三朝町は人口・世帯数の減少等長期的衰退傾向ではあるが、安定した商業背後地を有する商業地域であることを勘案し、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。
交通
交通施設	倉吉駅南東方
距離	6100 m
土地の状態
土地面積	132.8 坪 (439 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が見られる県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東伯郡三朝町鳥取県東伯郡三朝町大字大瀬字八幡１０３６番３
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	町役場に近い、幹線道路沿いの住商混在型の地域。
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　西方隣接地に８月２７日、コンビニ三朝町役場前店がオープンしたが、近隣地域は相変わらず年を追う毎に商的色彩が希薄になり住商混在型へ移行。地価は背後の住宅地価格を睨みながら推移すると考察する。 (2)町内の中心的商業地域ではあるが、背後地の範囲も町内にほぼ限定されており、今後の商業集積は進展しないが、目立った変化もないと予測する。地価水準は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万7,773 円 1平米 2万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万7,442 円 1平米 2万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少及び高齢化等の社会的要因、倉吉市をはじめ他市町での消費等消費行動の変化により、町内での消費の減少傾向が継続している。 (2)平成の大合併時、単独存続したが、中山間地に小規模集落が多く、人口・世帯数とも漸減し、温泉地は新型コロナウイルス感染症を影響を受けている。
地域要因
(1)空店舗が多く見られるなど、商的色彩が希薄になっている。住商混在型から住宅移行地的になっている状況が続いている。 (2)谷筋が合流する町の中心的商業地域であり、背後地の範囲は町内に限定されるが、顧客が他の商業地域へと流出しにくい。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231013 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡三朝町
地域	鳥取県東伯郡三朝町大字大瀬字八幡１０３６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,930 円／平米 5万2,665 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,348 円／平米 7万3,882 円／坪
標準価格 平米 坪	2万316 円／平米 6万7,165 円／坪
査定価格 平米 坪	2万300 円／平米 6万7,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231013 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡三朝町
地域	鳥取県東伯郡三朝町大字大瀬字八幡１０３６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,730 円／平米 6万1,921 円／坪
推定価格 平米 坪	2万837 円／平米 6万8,887 円／坪
標準価格 平米 坪	2万837 円／平米 6万8,887 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231013 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡三朝町
地域	鳥取県東伯郡三朝町大字大瀬字八幡１０３６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,658 円／平米 5万5,071 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,797 円／平米 7万8,673 円／坪
標準価格 平米 坪	2万802 円／平米 6万8,771 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231013 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡三朝町
地域	鳥取県東伯郡三朝町大字大瀬字八幡１０３６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,001 円／平米 5万6,205 円／坪
推定価格 平米 坪	2万387 円／平米 6万7,399 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,698 円／平米 6万5,122 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231013 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡三朝町
地域	鳥取県東伯郡三朝町大字大瀬字八幡１０３６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,386 円／平米 5万4,172 円／坪
標準価格 平米 坪	2万927 円／平米 6万9,185 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情