路線価 (2023) 鳥取県東伯郡湯梨浜町大字久留字河原田35-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 東伯郡湯梨浜町鳥取県東伯郡湯梨浜町大字久留字河原田３５番２
価格時点	2023 年
駅名	倉吉駅 から 4900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	539万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,923 円 1平米 2万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	539万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,923 円／坪 1平米 2万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧羽合町中心部とその周辺地域の分譲住宅地を中心とした一般住宅地域である。倉吉市のベッドタウン型住宅団地、町中心部周辺の共同住宅・一般住宅が多く建ち並ぶ地域及び既成住宅地域外縁の小規模開発団地等が多い。分譲住宅地の多くは、小・中学校等の教育施設や商業施設に近く、核家族を中心とした個人需要に支えられている。土地は一般住宅地としては適当な５４０万円前後である。 (2) 同一需給圏は町内の住宅地域に広域的に及ぶが、特に旧羽合町内の住宅地域に強い価格牽連性が認められる。需要者は圏域内に地縁的選好性を有する子育て世代が中心であるが、圏域外からの転入も多く見られる。行政による子育て支援が充実しているほか、生活環境にも恵まれていることから需要は堅調に推移している。土地は２００㎡程度で５００万円前後、新築戸建物件は２，５００万円が取引の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は地域的類似性が認められる町内の分譲住宅地等の取引事例から求めている。収益価格は賃貸建物の建築動向・賃料水準等から求められる土地の収益性を反映している。したがって、収益価格が低位に試算されたこと、中心部の優良な開発適地が減り外縁部での分譲住宅地供給が増えてきていること等が懸念されるが、依然として宅地開発が活発であり、分譲価格も高位に推移していること等も勘案しながら、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。 (2) ファミリー向けアパートも見られるが、アパート建築の大半は地主の節税を目的とするものである。自己使用の戸建住宅用地の取得が需要の中心であり、需要者は取引価格水準を指標として購入価格を決定することが当地域においては一般的である。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、更に前年公示価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	倉吉駅北東方
距離	4900 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の中に空地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東伯郡湯梨浜町鳥取県東伯郡湯梨浜町大字久留字河原田３５番２
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	町役場、小学校等に近接し、生活上の利便性が高い住宅地域である。
街路	基準方位北、６．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺では農地や遊休地の宅地開発が多く見られる。また、小学校やスーパーマーケット等に近く、生活利便性が優り、一般住宅地域としての人気は高い。今後地価水準はやや上昇傾向と予測する。 (2)生活利便施設に近いこともあって人気地区の一つとなっている。将来も現状の住環境を維持し、地価水準は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万9,923 円 1平米 2万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,923 円 1平米 2万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万9,923円 1平米 2万7,200円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,923円 1平米 2万7,200円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧羽合町内は開発適地が少なくなり宅地供給はやや停滞し、旧東郷町長江地区の大規模団地からの宅地供給が多くなっている。 (2)分譲地の需要は旺盛であるが、その他の地域は低迷が続いている。
地域要因
(1)町中心部に近接し、教育・生活利便施設が周辺にあり、多くの分譲住宅地が開発されている。 (2)競争力が高い住宅地域であり、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231061 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡湯梨浜町
地域	鳥取県東伯郡湯梨浜町大字久留字河原田３５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万291 円／平米 10万142 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,175 円／平米 7万3,311 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,175 円／平米 8万9,841 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231061 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡湯梨浜町
地域	鳥取県東伯郡湯梨浜町大字久留字河原田３５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,226 円／平米 7万6,785 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,193 円／平米 9万6,512 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,518 円／平米 9万7,587 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	17 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231063 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡湯梨浜町
地域	鳥取県東伯郡湯梨浜町大字久留字河原田３５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,886 円／平米 6万5,743 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,307 円／平米 6万3,829 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,743 円／平米 8万5,106 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231063 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡湯梨浜町
地域	鳥取県東伯郡湯梨浜町大字久留字河原田３５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万871 円／平米 6万9,000 円／坪
推定価格 平米 坪	2万871 円／平米 6万9,000 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,577 円／平米 8万4,558 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231064 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡湯梨浜町
地域	鳥取県東伯郡湯梨浜町大字久留字河原田３５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,975 円／平米 8万5,873 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,778 円／平米 8万8,528 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	15.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情