路線価 (2023) 鳥取県東伯郡湯梨浜町大字宇野字西屋敷1579-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 東伯郡湯梨浜町鳥取県東伯郡湯梨浜町大字宇野字西屋敷１５７９番１外
価格時点	2023 年
駅名	倉吉駅 から 8800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	174万 円 (281 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万497 円 1平米 6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	174万 円 (281 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万497 円／坪 1平米 6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、町内の海岸部や山寄の一般住宅も混在する農家集落等である。一般住宅も見られる農家集落であるが、地区内を中心とした地縁・血縁的需要が主で、外部からの転入はほとんどない。価格が低下し総額は小さく値頃感がある反面、高齢化が進み地域内で隣地を買収する等個人の購入意欲は低下している。一般住宅地としては適当な画地規模で、土地は２００万円程度である。 (2) 同一需給圏は町内の農家集落を中心とした住宅地域と判定した。需要者は圏域内に居住もしくは地縁性を有する個人が中心であり、圏域外からの転入はほとんど見られない。画地規模は比較的小さく総額は手頃であるが、人口減少・高齢化等の要因や生活利便性が劣ることが阻害要因となり、需要は依然として低迷している。土地は３００㎡程度で２００万円前後が取引の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 求められた試算価格は比準価格のみである。採用した取引事例、手順の各段階について、批判的に再吟味する。比準価格は海岸部周辺や山寄の類似農家集落の事例と農家集落である近隣地域の特性とを十分比較考量したもので、客観性・検証性に富む試算価格である。したがって、住民の高齢化・減少、各種施設の統廃合等による町中心部からの孤立化等、地域要因の変動状況を勘案し、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。 (2) アパート等の収益物件は皆無に等しく、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しない。比準価格は町内の農家集落において成約した事例を採用したが、農家集落の実情を考慮して要因比較を行っており、その精度は高いと考える。当地域においては取引価格水準が購入価格の重要な決定要因となることから、比準価格を標準とし、更に地域要因の将来予測等を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	倉吉駅北東方
距離	8800 m
土地の状態
土地面積	85 坪 (281 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東伯郡湯梨浜町鳥取県東伯郡湯梨浜町大字宇野字西屋敷１５７９番１外
標準地の範囲
東	150 m
西	200 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	28 m
面積	280 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	北は海、南は丘陵地が迫る農家集落である。
街路	基準方位北、４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧羽合町の海岸部で東端に位置し、面的広がりを欠く住宅地域であり、南方背後は特に街路が狭隘である。戸数は多いが町中心部から孤絶した農家集落で、徐々に集落機能が低下しており、価格水準は下落傾向と予測する。 (2)海岸付近の農家集落であり、駅や商業施設等の利便施設へは遠い位置関係にある。将来は現状の住環境を維持したまま推移するが、地価水準は下落基調にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万497 円 1平米 6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万497 円 1平米 6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万497円 1平米 6,200円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2022年	1坪 2万1,158円 1平米 6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万497円 1平米 6,200円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2019年	1坪 2万1,158円 1平米 6,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町中心部から遠い農家集落は、各種公共施設等の統廃合・機能縮小、生活関連施設の減少等があり、全般的に衰退傾向が認められる。 (2)分譲地の需要は旺盛であるが、その他の地域は低迷が続いている。
地域要因
(1)大規模農家集落ではあるが、農協支所の廃止・保育所の統合等集落機能が低下し、戸数・人口の減少が見られ衰退している。 (2)特に地域要因に目立った変動は見られないが、農家集落に対する選好度は低く、依然として需要は低迷している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231061 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡湯梨浜町
地域	鳥取県東伯郡湯梨浜町大字宇野字西屋敷１５７９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,733 円／平米 3万8,789 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,627 円／平米 3万8,439 円／坪
標準価格 平米 坪	6,900 円／平米 2万2,811 円／坪
査定価格 平米 坪	6,900 円／平米 2万2,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231061 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡湯梨浜町
地域	鳥取県東伯郡湯梨浜町大字宇野字西屋敷１５７９番１外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,660 円／平米 2万2,018 円／坪
推定価格 平米 坪	6,508 円／平米 2万1,515 円／坪
標準価格 平米 坪	5,938 円／平米 1万9,631 円／坪
査定価格 平米 坪	5,940 円／平米 1万9,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231061 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡湯梨浜町
地域	鳥取県東伯郡湯梨浜町大字宇野字西屋敷１５７９番１外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,500 円／平米 8,265 円／坪
推定価格 平米 坪	4,475 円／平米 1万4,794 円／坪
標準価格 平米 坪	4,907 円／平米 1万6,223 円／坪
査定価格 平米 坪	4,910 円／平米 1万6,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231061 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡湯梨浜町
地域	鳥取県東伯郡湯梨浜町大字宇野字西屋敷１５７９番１外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,588 円／平米 2万1,780 円／坪
推定価格 平米 坪	1万657 円／平米 3万5,232 円／坪
標準価格 平米 坪	7,220 円／平米 2万3,869 円／坪
査定価格 平米 坪	7,220 円／平米 2万3,869 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	1.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情