路線価 (2023) 鳥取県東伯郡湯梨浜町大字龍島490-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 東伯郡湯梨浜町鳥取県東伯郡湯梨浜町大字龍島４９０番４
価格時点	2023 年
駅名	松崎駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	688万 円 (299 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	688万 円 (299 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円／坪 1平米 2万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧羽合町及び旧東郷町の一般住宅地域や分譲住宅地域である。旧東郷町の駅周辺は住環境の優る住宅地域であるが、近接する公共施設は機能縮小しており、日用品を購入する小売店舗はコンビニエンスストアがあるのみで、生活利便性はやや低下している。旧羽合町と比べた住宅地としての優位性は低下したが、需要者は核家族等の個人が見込める。土地の規模はやや大きく、総額７００万円前後と一般住宅地としては高めである。 (2) 同一需給圏は町内の住宅地域に広域的に及び、特に旧東郷町内の既成住宅地域及び分譲住宅地域に強い代替競争関係が認められる。需要者の中心は圏域内に居住もしくは地縁性を有する個人であるが、圏域外からの転入も期待できる。公益施設等への好接近性に支えられて需要は比較的安定しているが、旧羽合町の分譲住宅地域と比較すると人気度は劣る。土地は３００㎡程度で７００万円前後が取引の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は地域的類似性が認められる湯梨浜町内の分譲住宅地等の取引事例を収集し求めている。収益価格は賃貸建物の建築動向・賃料水準等から求められる土地の収益性を反映している。したがって、収益価格が低位に試算されたが、分譲住宅地が一定の価格水準を維持し下支えとなっていること及び住環境が良く一般住宅地として十分需要が見込める価格帯であることを勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格以て上記鑑定評価額と決定した。 (2) アパート等の収益物件も散見されるが、地主の節税目的や遊休地の有効活用を目的とするものがほとんどであり、投資目的の需要は皆無に等しい。自己居住目的の住宅用地の取引が大半であり、居住の快適性等が重要な価格形成要因といえる。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松崎駅西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	90.4 坪 (299 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東伯郡湯梨浜町鳥取県東伯郡湯梨浜町大字龍島４９０番４
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	16 m
面積	280 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	役場支所・郵便局等の公共利便施設が集積する住宅地域である。
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域内はまだ空き地等があり、駅や公共利便施設への接近性が良好なことから、今後とも低層住宅地域として発展していくが、町内での相対的地位低下が認められ、地価水準はやや下落傾向になるものと予測する。 (2)駅、役場等の公共・公益施設に近く生活利便性は比較的良好である。地域要因に特段の変動はないが、町内における相対的地位の低下もあって、地価水準はやや下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松崎駅周辺は道路整備が進み、一般住宅の取引が散見されるが、旧東郷町長江地区での大規模開発により分譲住宅地の供給が多くなっている。 (2)分譲地の需要は旺盛であるが、その他の地域は低迷が続いている。
地域要因
(1)町役場東郷支所の機能縮小やＡコープの閉店等生活利便性への影響はあるが、継続して取引が散見され、目立った地域要因の変動はない。 (2)生活利便性が比較的良好な地域であり、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231061 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡湯梨浜町
地域	鳥取県東伯郡湯梨浜町大字龍島４９０番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,674 円／平米 6万5,042 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,657 円／平米 7万4,904 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,657 円／平米 7万4,904 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231061 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡湯梨浜町
地域	鳥取県東伯郡湯梨浜町大字龍島４９０番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,209 円／平米 6万3,505 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,207 円／平米 7万3,416 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,896 円／平米 8万2,306 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231063 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡湯梨浜町
地域	鳥取県東伯郡湯梨浜町大字龍島４９０番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,710 円／平米 8万4,997 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,206 円／平米 8万3,331 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,915 円／平米 7万5,757 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231063 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡湯梨浜町
地域	鳥取県東伯郡湯梨浜町大字龍島４９０番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,175 円／平米 7万5 円／坪
推定価格 平米 坪	2万965 円／平米 6万9,310 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,503 円／平米 7万7,701 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231063 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡湯梨浜町
地域	鳥取県東伯郡湯梨浜町大字龍島４９０番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,762 円／平米 6万2,027 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,669 円／平米 6万1,720 円／坪
標準価格 平米 坪	2万161 円／平米 6万6,652 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情