路線価 (2023) 鳥取県東伯郡琴浦町大字徳万字五反田117-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 東伯郡琴浦町鳥取県東伯郡琴浦町大字徳万字五反田１１７番２３
価格時点	2023 年
駅名	浦安駅 から 350m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	527万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,773 円 1平米 2万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	527万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,773 円／坪 1平米 2万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、狭義では旧東伯町の既成市街地「徳万」・「保」・「浦安」・「八橋」等に位置する住宅地域、広義では旧東伯町の郊外の住宅地域、旧赤碕町の既成市街地「赤碕」の住宅地域と郊外の住宅地域を含む。需要者は住宅を求める一次取得者が中心であり圏域の内外に及ぶ。人口減、新興住宅団地での定期借地権の導入等で地価は下落傾向が継続。需要の価格帯は、土地は４００万円～７００万円程度、新築戸建物件で２，５００万円前後と思料される。 (2) 同一需給圏は町内の住宅地域に広域的に及び、特に浦安駅周辺の住宅地域に強い代替性が認められる。需要者は町内に地縁性を有する個人が中心であるが、町外からの転入も期待できる。駅や医療施設等の生活利便施設への接近性は良好であり、町内の住宅地域における相対的地位は高い。ただし、周辺分譲地においては、定期借地権による土地利用という選択肢もあり、今後も競合関係は継続するものと思料される。土地は５００万円前後が取引の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　同一需給圏には賃貸物件も見られるものの、賃貸市場が成熟しているとまでは言えないため収益価格の試算は不可能である。また、既存宅地のため積算価格も試算不可能。一方、比準価格は、圏域を広く捉えて事例を収集・採用して試算した価格である。広域的な観点から現実的で妥当な価格が試算された。したがって、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準とし、近隣地域の動向等にも留意した結果、対象標準地の鑑定評価額を上記の通りとした。 (2) ファミリー向けのアパートも散見されるが、賃貸市場が成熟しているとはいい難いため収益価格は試算しない。自己使用目的の需要が中心となっており、居住の快適性・利便性を重視し、取引価格水準を指標として価格形成される傾向にあることから比準価格を標準とし、更に前年公示価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浦安駅北東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	77.7 坪 (257 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東伯郡琴浦町鳥取県東伯郡琴浦町大字徳万字五反田１１７番２３
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	23 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	一般住宅が建ち並ぶ最寄駅に近い住宅地域。
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　地域要因の変化は見られない。今後も現状有姿の状態が続くと考察する。ただ、町内に存する大規模住宅団地「槻下」、「きらり」で定借による土地利用が進展。その影響を受けて地価の下落基調が継続すると予測。 (2)将来も現状の住環境を維持したまま推移するが、周辺の分譲地との競合が影響して地価水準はやや下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万7,773 円 1平米 2万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万7,773 円 1平米 2万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅ローン減税、移住定住支援等需要を喚起する施策はあるが、人口減少、高齢化、新型コロナの影響等もあり、地域によって需要に強弱あり。 (2)分譲地の需要は旺盛であるが、その他の地域は低迷が続いている。
地域要因
(1)「槻下」、「きらり」の大規模住宅団地での定借による土地利用の促進、人口減や高齢化等により需要は相変わらず弱い。地価は下落基調が継続。 (2)定期借地権需要との競合もあって、地価水準はやや弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231011 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡琴浦町
地域	鳥取県東伯郡琴浦町大字徳万字五反田１１７番２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,661 円／平米 4万1,857 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,788 円／平米 6万5,419 円／坪
標準価格 平米 坪	2万613 円／平米 6万8,147 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231093 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡琴浦町
地域	鳥取県東伯郡琴浦町大字徳万字五反田１１７番２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,969 円／平米 5万9,406 円／坪
推定価格 平米 坪	2万612 円／平米 6万8,143 円／坪
標準価格 平米 坪	2万612 円／平米 6万8,143 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231093 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡琴浦町
地域	鳥取県東伯郡琴浦町大字徳万字五反田１１７番２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万994 円／平米 6万9,406 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,285 円／平米 7万6,980 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,168 円／平米 6万9,981 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	記載無
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231093 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡琴浦町
地域	鳥取県東伯郡琴浦町大字徳万字五反田１１７番２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,661 円／平米 6万4,999 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,110 円／平米 6万3,178 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231011 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡琴浦町
地域	鳥取県東伯郡琴浦町大字徳万字五反田１１７番２３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,816 円／平米 7万2,124 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,388 円／平米 7万709 円／坪
標準価格 平米 坪	2万467 円／平米 6万7,664 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情