路線価 (2023) 鳥取県東伯郡琴浦町大字赤碕字ヲナガケ1960-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 東伯郡琴浦町鳥取県東伯郡琴浦町大字赤碕字ヲナガケ１９６０番９
価格時点	2023 年
駅名	赤碕駅 から 450m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	449万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,177 円 1平米 1万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	449万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,177 円／坪 1平米 1万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、狭義ではＪＲ赤碕駅周辺の既成住宅地域。広義では駅南の”きらりタウン赤碕”を含む旧赤碕町の新興住宅地域、旧東伯町の中心市街地の既成住宅地域と郊外の住宅地域を含む。需要者は住宅を求める一次所得者が中心であり圏域の内外に及ぶ。人口減、大規模住宅団地での定期借地権の導入等の影響で地価は下落傾向が続く。需要の価格帯は、土地は４００万円～６００万円程度、新築戸建物件で２，５００万円前後と思料される。 (2) 同一需給圏は町内の住宅地域に広域的に及び、特に赤碕駅を中心に広がる住宅地域に強い代替競争関係が認められる。需要者は地縁性を有する個人が中心であるが、住宅団地にあっては子育て世代を中心に圏域外からの転入も見られる。駅南の住宅団地はインターチェンジに近いこともあって、周辺市町村への通勤者を中心とした需要がある。一方で既成住宅地域の選好度は低下し続けている。土地は５００万円までが取引の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　同一需給圏内は賃貸市場が未成熟のため収益価格の試算は不可能である。また、既存宅地であるため積算価格の試算も不可能である。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する多数の事例から試算された価格であり、各試算過程も適切であるため、現実的で妥当な価格である。したがって、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準とし、代表標準地価格を規準とした価格との均衡等にも留意した結果、対象標準地の鑑定評価額を上記の通りとした。 (2) ファミリー向けアパートも散見されるが、地主の節税目的の建築が大半であり、投資目的の土地需要は皆無に等しい。賃貸市場が成熟しているとはいえない地域であるため収益価格は試算しない。需要者は取引価格水準を指標として行動する傾向にあることを踏まえると、市場性を反映した比準価格を中心に価格検討を行うべきと考える。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	赤碕駅北方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	75.9 坪 (251 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに空地等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東伯郡琴浦町鳥取県東伯郡琴浦町大字赤碕字ヲナガケ１９６０番９
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	200 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	22 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ赤碕駅から国道９号線に至る県道沿いの住宅地域。
街路	基準方位北、１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　一般住宅のほか、畑地等も見られるＪＲ赤碕駅に近い住宅地域。地域要因の変化は見られない。駅南の大規模住宅分譲団地”きらりタウン赤碕”の熟成等の影響で、土地利用の進展が停滞。地価は下落基調が継続する。 (2)将来も現状の住環境を維持したまま推移するものと思料されるが、付近の住宅団地の定期借地権需要との競合が影響して、地価水準はやや下落基調にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万9,177 円 1平米 1万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万9,177 円 1平米 1万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅ローン減税、移住定住支援等需要を喚起する施策はあるが、人口減少、高齢化、新型コロナの影響等もあり、地域によって需要に強弱あり。 (2)分譲地の需要は旺盛であるが、その他の地域は低迷が続いている。
地域要因
(1)人口減少、高齢化等に加えて、大規模住宅団地での定期借地権需要との競合で需要は弱い状況が続き、地価は下落基調。 (2)人口減少に加え、定期借地権需要との競合が影響して需要は弱い状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231011 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡琴浦町
地域	鳥取県東伯郡琴浦町大字赤碕字ヲナガケ１９６０番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,996 円／平米 4万6,271 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,755 円／平米 5万8,698 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,910 円／平米 5万5,904 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231093 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡琴浦町
地域	鳥取県東伯郡琴浦町大字赤碕字ヲナガケ１９６０番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万622 円／平米 3万5,116 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,845 円／平米 4万2,466 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,476 円／平米 5万7,776 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,700 円／平米 5万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231011 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡琴浦町
地域	鳥取県東伯郡琴浦町大字赤碕字ヲナガケ１９６０番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,997 円／平米 7万6,028 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,997 円／平米 7万6,028 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,325 円／平米 6万3,888 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231093 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡琴浦町
地域	鳥取県東伯郡琴浦町大字赤碕字ヲナガケ１９６０番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,735 円／平米 4万5,408 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,964 円／平米 4万2,859 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,262 円／平米 5万7,068 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231093 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡琴浦町
地域	鳥取県東伯郡琴浦町大字赤碕字ヲナガケ１９６０番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,683 円／平米 3万8,624 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,626 円／平米 4万8,354 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,837 円／平米 5万8,969 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情