路線価 (2023) 鳥取県東伯郡琴浦町大字徳万字西為信451-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 東伯郡琴浦町鳥取県東伯郡琴浦町大字徳万字西為信４５１番１
価格時点	2023 年
駅名	浦安駅 から 500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,030万 円 (801 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,642 円 1平米 2万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,020万 円 (801 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,311 円／坪 1平米 2万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、琴浦町内の国道９号線沿いの路線商業地域。広域的には琴浦町内のその他の幹線道路沿いの混在型の地域、隣接の北栄町の県道羽合東伯線沿いや湯梨浜町の国道１７９号線沿いの路線商業地域を含む。需要者は飲食等の販売商業、パチンコ店等の遊興事業、営業所等の業務を営む法人等で、圏域の内外に及ぶ。山陰道の整備の進捗や定期借地の土地利用が主流であり需要は低調。地価水準は２２，０００円／㎡～３０，０００円／㎡程度と思料される。 (2) 同一需給圏は国道９号沿線を中心に背後の商住混在地域を含む広域的な地域と判定した。需要者は地元事業者のほかフランチャイズ展開する県外企業も見られる。日用品を中心とした小売店舗が多い土地柄であり、自動車利用客が主たる購買層である。買回品は倉吉市・米子市での購入がほとんどであり、棲み分けができていることから日用品小売業者を中心とした需要が期待できる。近年は取引が少ないため、取引の中心価格帯は明示し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　既存宅地であるため、積算価格の試算は不可能である。また、自用の不動産による事業展開が多いこと等から収益価格の試算も不可能である。比準価格は、本年も最近の事例が少ないため、取引時点を遡ったり、事例収集範囲を広げてながら収集し採用した５事例から試算された価格である。価格決定にあたっては、比準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡、近隣地域や同一需給圏の動向等を再検討しながら、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用の店舗等が多くを占める地域であり、賃貸市場は成熟しているとはいい難いことから収益価格は試算しない。比準価格は幹線道路及び準幹線道路沿いの事例を採用し求めたが、対象標準地の相対的位置関係を広域的な見地から検証し得た。市場分析の結果、需要者の大半は取引価格水準を指標として行動するものと考えられることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浦安駅北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	242.3 坪 (801 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗等の建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東伯郡琴浦町鳥取県東伯郡琴浦町大字徳万字西為信４５１番１
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	38 m
面積	800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	山陰道整備（Ｈ２３．２．２７：東伯中山道路、Ｈ２５．１２．２１：中山名和道路）
街路	１３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　２０１０年代の山陰道の整備により、通過交通量が激減してその状態が継続している。国道沿いにはファミリーレストラン、遊興施設、大型店舗等が見られるが繁華性が乏しい。今後とも現況有姿が続き地価は下落継続。 (2)近年は新規出店も見られるが、山陰道開通による交通量の減少は回復しておらず、地価水準は当面下落基調にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万3,642 円 1平米 2万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,311 円 1平米 2万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万3,642円 1平米 2万5,300円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,311円 1平米 2万5,200円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)山陰沿いの大動脈が国道９号から山陰道に移って１０年近くになる。経済的要因（交通体系の状態）の変貌が地域を変えている。 (2)新型コロナウイルスの感染再拡大が危惧されるなか、今後の需要の大幅な減退もあり得る。
地域要因
(1)地域要因に変化は見られない。山陰道の影響で交通量が減少し、繁華性が希薄になって、土地利用が進展していない。 (2)地域要因に特段の変動は見られないが、近年はドラッグストア等の出店が散見される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231093 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡琴浦町
地域	鳥取県東伯郡琴浦町大字徳万字西為信４５１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,087 円／平米 4万9,878 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,831 円／平米 4万9,031 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,974 円／平米 8万5,870 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231093 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡琴浦町
地域	鳥取県東伯郡琴浦町大字徳万字西為信４５１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,522 円／平米 4万4,704 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,813 円／平米 6万5,502 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,731 円／平米 8万5,067 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231093 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡琴浦町
地域	鳥取県東伯郡琴浦町大字徳万字西為信４５１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,664 円／平米 5万5,091 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,026 円／平米 5万2,982 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,044 円／平米 7万2,877 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231093 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡琴浦町
地域	鳥取県東伯郡琴浦町大字徳万字西為信４５１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,711 円／平米 5万1,941 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,456 円／平米 6万4,322 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,762 円／平米 8万8,475 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231093 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡琴浦町
地域	鳥取県東伯郡琴浦町大字徳万字西為信４５１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,049 円／平米 4万9,752 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,530 円／平米 5万4,648 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,950 円／平米 8万5,791 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情