路線価 (2023) 鳥取県東伯郡北栄町大谷字中向浜252-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 東伯郡北栄町鳥取県東伯郡北栄町大谷字中向浜２５２番１外
価格時点	2023 年
駅名	由良駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	502万 円 (571 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,093 円 1平米 8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	505万 円 (571 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,258 円／坪 1平米 8,850 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は北栄町の町中心部からやや遠い農家集落を中心とし、近隣地域西側の琴浦町の同一路線沿いの集落を含む。需要者の属性は圏域内に地縁、血縁を有する個人が中心であり、圏域外からの新規参入は殆ど見られない。人口の減少や高齢化から、需要は低調で、地価は下落傾向が続いている。地価水準は、不均衡な農家住宅の敷地が多く、画地規模が一様ではないことから即断はし難いが、５００㎡程度の画地で３００万円～５００万円程度と思料される。 (2) 同一需給圏を、北栄町の古くからの住宅地域を中心に、一部琴浦町東部の住宅地域を含む圏域と判定した。主たる需要者は同一需給圏内の個人またはその後継者等が中心で、外部からの転入は少なく、圏域内の若い世代は中心部に移り住む傾向もみられ、不動産に対する需要に乏しく、地価は下落基調である。取引が少ないうえ、取引規模・取引事情等は様々であり、市場での需要の中心となる価格帯は特にない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益価格及び積算価格については後記の理由により試算不可能である。比準価格は、類似地域に存する多数の事例により試算された価格である。地域の特性上最新の事例は少ないが、各事例の規範性、各試算過程について十分に検討を加えた価格であり、近隣地域の地価水準を的確に指摘していると思料する。したがって、比準価格を標準とし、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域の動向等について再検討した結果、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は北栄町の住宅地域にあり、主たる需要者は周辺の取引価格水準に着目して意思決定を行うため、比準価格の規範性は高い。なお、賃貸市場が未成熟のため収益価格の試算は断念した。また、既成宅地のため積算価格の試算はできない。したがって、比準価格の試算過程を再吟味した結果、これを妥当と判断し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
交通
交通施設	由良駅北西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	172.7 坪 (571 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東伯郡北栄町鳥取県東伯郡北栄町大谷字中向浜２５２番１外
標準地の範囲
東	300 m
西	300 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	29 m
面積	550 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	北栄町北西方、琴浦町に近い農家集落。
街路	基準方位北、６．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　北栄町北西端部で日本海に近い古くからの農家集落。大栄庁舎辺りからやや遠く静態的な地域。地域要因の変動は見られない。今後とも現状有姿を基調に推移すると考察する。地価は弱含み傾向が続くと予測される。 (2)古くからの住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られない。今後も概ね現状のまま推移すると予測される。このような住宅地域にあって、特に若い世代は中心部に移り住む傾向もみられ、地価は下落基調。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万9,093 円 1平米 8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万9,258 円 1平米 8,850 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万9,093円 1平米 8,800円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 2万9,589円 1平米 8,950円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万9,258円 1平米 8,850円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 2万9,589円 1平米 8,950円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅ローン減税、移住定住支援等需要を喚起する施策はあるが、人口減少、高齢化、新型コロナの影響等もあり、地域によって需要に強弱あり。 (2)鳥取県の総人口は減少が継続しているが、同時に市街地への人口流入も継続しており、郡部では人口減が深刻である。
地域要因
(1)地域要因の変動はない。因みに、「大谷」では令和４年１１月１日現在対前年同月比人口３１人減、世帯数４世帯減、人口減が多い。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡北栄町
地域	鳥取県東伯郡北栄町大谷字中向浜２５２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万792 円／平米 3万5,678 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,654 円／平米 4万1,834 円／坪
標準価格 平米 坪	8,924 円／平米 2万9,503 円／坪
査定価格 平米 坪	8,920 円／平米 2万9,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡北栄町
地域	鳥取県東伯郡北栄町大谷字中向浜２５２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,915 円／平米 1万9,555 円／坪
推定価格 平米 坪	8,374 円／平米 2万7,684 円／坪
標準価格 平米 坪	8,843 円／平米 2万9,235 円／坪
査定価格 平米 坪	8,840 円／平米 2万9,225 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡北栄町
地域	鳥取県東伯郡北栄町大谷字中向浜２５２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
推定価格 平米 坪	1万793 円／平米 3万5,682 円／坪
標準価格 平米 坪	9,009 円／平米 2万9,784 円／坪
査定価格 平米 坪	9,010 円／平米 2万9,787 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡北栄町
地域	鳥取県東伯郡北栄町大谷字中向浜２５２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万877 円／平米 3万5,959 円／坪
推定価格 平米 坪	1万703 円／平米 3万5,384 円／坪
標準価格 平米 坪	9,291 円／平米 3万716 円／坪
査定価格 平米 坪	9,290 円／平米 3万713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231103 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡北栄町
地域	鳥取県東伯郡北栄町大谷字中向浜２５２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,852 円／平米 1万2,735 円／坪
推定価格 平米 坪	4,769 円／平米 1万5,766 円／坪
標準価格 平米 坪	8,056 円／平米 2万6,633 円／坪
査定価格 平米 坪	8,060 円／平米 2万6,646 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情