路線価 (2023) 鳥取県東伯郡北栄町由良宿字東新屋敷1170 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 東伯郡北栄町鳥取県東伯郡北栄町由良宿字東新屋敷１１７０番
価格時点	2023 年
駅名	由良駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	480万 円 (316 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万251 円 1平米 1万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	483万 円 (316 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万582 円／坪 1平米 1万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、北栄町のうち旧大栄町の既成住宅地域を中心とし、旧北条町の既成住宅地域に及ぶ。需要者の属性は圏域に地縁血縁を有する個人が中心であり、圏域外からの新規参入は殆ど見られない。人口減少、高齢化等から需要が先細っている。また、不動産市場に精通していない個人間の取引等では市場価値を乖離した低額の事例も見られる。需要の価格帯は、土地は３００㎡前後で３００万円～５００万円程度、新築戸建物件が市場に出回ることは殆どない。 (2) 同一需給圏を、対象標準地が存する旧大栄町の中心的住宅地域である由良宿地区を中心とする、北栄町に存する既成住宅地域の圏域と判定した。町中心部に近く、居住環境・利便性等に恵まれるが、主たる需要者は同一需給圏内の個人またはその後継者等が中心で、外部からの転入は少ないため、地価は下落基調である。取引が少ないうえ、取引規模・取引事情等は様々であり、市場での需要の中心となる価格帯は特にない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益価格及び積算価格の試算は後記の理由により不可能。比準価格は、類似地域に存する事例を収集し採用して試算された価格である。需要が先細る中でＪＲ由良駅背後の比較的新興の住宅地や旧北条町内の事例も採用した。その結果、逆に広域的な観点から現実的で妥当な価格が試算された。鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準とし、代表標準地の価格を規準とした価格との均衡にも留意した結果、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおりとした。 (2) 対象標準地は北栄町の住宅地域にあり、主たる需要者は周辺の取引価格水準に着目して意思決定を行うため、比準価格の規範性は高い。なお、賃貸市場が未成熟のため収益価格の試算は断念した。また、既成宅地のため積算価格の試算はできない。したがって、比準価格の試算過程を再吟味し、代表標準地との均衡をも考慮した結果、これを妥当と判断し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
交通
交通施設	由良駅北方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	95.6 坪 (316 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に店舗併用住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東伯郡北栄町鳥取県東伯郡北栄町由良宿字東新屋敷１１７０番
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	40 m
面積	320 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	一般住宅の中に店舗兼住宅等も見られる由良宿の既成住宅地域。
街路	基準方位北、８．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　旧大栄町の中心的住宅地域。一般住宅のほか店舗兼住宅等も見られる。外部からの転入は殆ど見られず、人口減少、高齢化等から衰退気味に推移。このような状況は今後も続き、地価は弱含みに推移すると予測する。 (2)北栄町のうち、旧大栄町エリアの中心的住宅地域であり、居住環境・利便性等は比較的良好な住宅地域で、今後も同程度の環境を維持して推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万251 円 1平米 1万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万582 円 1平米 1万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 5万912円 1平米 1万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万582円 1平米 1万5,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万912円 1平米 1万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅ローン減税、移住定住支援等需要を喚起する施策はあるが、人口減少、高齢化、新型コロナの影響等もあり、地域によって需要に強弱あり。 (2)鳥取県の総人口は減少が継続しているが、同時に市街地への人口流入も継続しており、郡部では人口減が深刻である。
地域要因
(1)地域要因に変化は見られないが、「由良宿２区」では令和４年１１月１日現在対前年同月比で人口が３人増、世帯数が３世帯増。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡北栄町
地域	鳥取県東伯郡北栄町由良宿字東新屋敷１１７０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,166 円／平米 4万221 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,236 円／平米 5万370 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,236 円／平米 5万370 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,400 円／平米 5万912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡北栄町
地域	鳥取県東伯郡北栄町由良宿字東新屋敷１１７０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万584 円／平米 3万4,991 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,567 円／平米 4万4,853 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,715 円／平米 4万8,648 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡北栄町
地域	鳥取県東伯郡北栄町由良宿字東新屋敷１１７０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,612 円／平米 4万5,001 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,972 円／平米 5万6,109 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,140 円／平米 5万53 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,300 円／平米 5万582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡北栄町
地域	鳥取県東伯郡北栄町由良宿字東新屋敷１１７０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万850 円／平米 3万5,870 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,196 円／平米 5万238 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,522 円／平米 5万1,316 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231103 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡北栄町
地域	鳥取県東伯郡北栄町由良宿字東新屋敷１１７０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,085 円／平米 4万6,565 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,930 円／平米 4万6,053 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,648 円／平米 4万8,426 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情