路線価 (2023) 鳥取県東伯郡北栄町由良宿字造道555-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 東伯郡北栄町鳥取県東伯郡北栄町由良宿字造道５５５番１外
価格時点	2023 年
駅名	由良駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,670万 円 (864 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,806 円 1平米 1万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,670万 円 (864 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,806 円／坪 1平米 1万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、北栄町内の県道羽合東伯線沿いの路線商業地域である。広域的には北栄町内のその他の幹線道路沿いの住商混在型の地域、琴浦町の国道９号沿いや湯梨浜町の国道１７９号沿いの路線商業地域を含む。需要者の属性は各種商品小売業、一般飲食業、洗濯・理容業、専門サービス業等の業務を営む法人等で、圏域の内外に及ぶ。商業構造や消費行動の変化等から需要は低調。需要の価格帯は、土地価格は坪当たり６万円～１０万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏を、北栄町内に路線商業地域または商住混在地域の存する範囲と判定した。主たる需要者は小売店・飲食店等の事業用地の取得を目的とする法人で、地元企業のほか県外企業も考えられる。旧大栄町の中心商業地域であるが、新規出店等の土地需要は低調で、地価水準は緩やかな下落傾向が継続している。事業内容により、取引事情・取引規模等は多様であるため、市場での中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　既存宅地であるため、積算価格の試算は不可能である。また、自用の不動産による事業展開が多いこと等から収益価格の試算も不可能である。比準価格は、昨年同様最近の事例が少ないため、取引時点を遡ったり、事例収集範囲を広げてながら収集し採用した４事例から試算した価格である。価格決定にあたっては、比準価格を標準とし、代表標準地の価格を規準とした価格との均衡、近隣地域の動向等に留意しながら対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は北栄町の商業地域に存し、賃貸市場が未成熟のため、収益価格の試算はできない。また、既成宅地のため積算価格の試算はできない。比準価格は北栄町内で類似性の高い実際の取引事例により求めており、市場の実勢を反映した価格であり、規範性は高い。したがって、比準価格の試算過程を再吟味し、代表標準地との均衡等をも考慮した結果、これを妥当と判断し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
交通
交通施設	由良駅北東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	261.3 坪 (864 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗の中に金融機関等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東伯郡北栄町鳥取県東伯郡北栄町由良宿字造道５５５番１外
標準地の範囲
東	300 m
西	200 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	20 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	駅前の県道沿いの商業地域。
街路	１４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　背後地の範囲はほぼ北栄町内とりわけ旧大栄町内に限定。大型店主導、Ｗｅｂ購入等、商業構造や消費行動の変化、背後地の人口減少等から小売店舗等の立地は困難に。繁華性が薄れ地価は下落傾向が依然として継続中。 (2)旧大栄町の中心商業地域であるが、幹線道路沿いの郊外型店舗等との競合により、繁華性は緩やかに低下している。今後も店舗等の減少傾向は継続、住宅系用途の影響を受けながら推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万3,806 円 1平米 1万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万3,806 円 1平米 1万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少及び高齢化等背後地の衰退化、Ｗｅｂでの購入、倉吉市、湯梨浜町等隣接市町での消費等消費行動の変化、町内での消費の減少傾向が継続。 (2)大型店舗利用や、ネット通販が一般化して、郡部の商業地域は緩やかな衰退傾向にある。
地域要因
(1)背後地の人口減少等を背景に繁華性が後退している。ただ、同一路線の東側隣接地域の大規模画地には商業施設が出店し、商業ゾーン形成途上。 (2)繁華性は緩やかな低下傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡北栄町
地域	鳥取県東伯郡北栄町由良宿字造道５５５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,926 円／平米 4万6,039 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,744 円／平米 5万2,050 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,365 円／平米 6万4,021 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	2.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231064 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡北栄町
地域	鳥取県東伯郡北栄町由良宿字造道５５５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,379 円／平米 6万4,067 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,379 円／平米 6万4,067 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡北栄町
地域	鳥取県東伯郡北栄町由良宿字造道５５５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,805 円／平米 6万2,169 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,189 円／平米 6万3,439 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	東伯郡北栄町
地域	鳥取県東伯郡北栄町由良宿字造道５５５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,156 円／平米 4万188 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,199 円／平米 4万6,942 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,105 円／平米 4万9,937 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情