路線価 (2023) 鳥取県西伯郡日吉津村大字今吉281-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鳥取県 西伯郡日吉津村鳥取県西伯郡日吉津村大字今吉２８１番２外
価格時点	2023 年
駅名	伯耆大山駅 から 3300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	645万 円 (334 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,806 円 1平米 1万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	651万 円 (334 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,467 円／坪 1平米 1万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大字今吉を中心に村内全域の集落地域及び隣接する米子市外縁部を含む。市街化調整区域内で、需要者の中心は村内に地縁性のある居住者であり、外部からの転入者は少ない。隣接する土地区画整理事業施行区域や市街化区域では地域外からの転入者が多く、周辺に波及効果が及んでいる。集落地域内での土地取引は限定的で、需要の中心となる価格帯は多様であるが、土地３００㎡程度で、総額５００万円～７００万円である。 (2) 同一需給圏は、「日野川」以東の日吉津村及び米子市の市街化調整区域内の既成住宅地域が存する圏域。需要者の中心は同圏域居住者がほとんどであるが、都市計画法３４条の１１号指定区域になったことにより、村外からの流入など新たな住宅需要が大いに期待される。土地は３５０㎡程度で７００万程度の物件が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似地域から比較可能な取引事例を補修正して求めた価格で、市場の実態を反映している。対象標準地は農家集落地域内で、収益価格は最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しいので適用しない。対象標準地は農家住宅が建ち並ぶ海岸に近い住宅地域に所在し、取引市場の旺盛さを反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 郡部の住宅地域に存し、アパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場は形成されていないため、収益価格は試算し得なかった。比準価格の試算に当たっては、地域要因の比較等の過程において十分検討した結果であり、信頼性は高いものと判断される。従って、最終的に再吟味した結果、比準価格をそのまま採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	伯耆大山駅北方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	101 坪 (334 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ海岸に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西伯郡日吉津村鳥取県西伯郡日吉津村大字今吉２８１番２外
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	25 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	海岸付近の古くからの農家住宅地域。
街路	基準方位北３．５ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家集落地域であるが、周辺地域の開発や集落の東から南にかけて行われた「今吉土地区画整理事業」による宅地開発の影響を受け、地価は安定的である。 (2)既存の住宅地域であり、変動要因も見受けられないことから、現況のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万3,806 円 1平米 1万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,467 円 1平米 1万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 6万2,814円 1平米 1万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 6万2,814円 1平米 1万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染の負の影響は、一部の業種では依然として続いているが、緩和しつつある。全体的に影響は和らいでいる。 (2)宅地需要が減少気味の中、生活利便性が良好であり人気のある地域と無い地域の二極化が見られるようになってきた。
地域要因
(1)市街化調整区域ながら都市計画法３４条１１号区域に指定され、土地需要の増加が見込まれる。 (2)調整区域ながら都市計画法３４条１１号区域に指定されたことにより、需要増が期待され地価も上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特になし。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231051 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	西伯郡日吉津村
地域	鳥取県西伯郡日吉津村大字今吉２８１番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,125 円／平米 5万3 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,231 円／平米 5万354 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,329 円／平米 6万3,902 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231053 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	西伯郡日吉津村
地域	鳥取県西伯郡日吉津村大字今吉２８１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,152 円／平米 5万93 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,383 円／平米 7万7,304 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,166 円／平米 6万3,363 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231053 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	西伯郡日吉津村
地域	鳥取県西伯郡日吉津村大字今吉２８１番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,258 円／平米 8万197 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,896 円／平米 8万2,306 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,853 円／平米 6万5,634 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	66 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231053 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鳥取県
市区町村	西伯郡日吉津村
地域	鳥取県西伯郡日吉津村大字今吉２８１番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,123 円／平米 4万6,691 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,328 円／平米 5万7,286 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,042 円／平米 6万2,953 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,000 円／平米 6万2,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情