路線価 (2023) 島根県松江市北堀町95 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市北堀町９５番
価格時点	2023 年
駅名	松江駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,090万 円 (282 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万5,305 円 1平米 7万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,090万 円 (282 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万5,305 円／坪 1平米 7万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松江市中心部の既成住宅地域である。需要者は、市内に居住する中堅以上の取得者層が中心である。高価格帯に属するため市場参加者が限定される地域であったが、想定需要者の安定した所得環境に加え、地価下落により価格調整が進んだことなどから需要が顕在化し、低迷していた地価は反転回復している。土地は２，０００万円程度、新築の戸建住宅は４，０００万円以上の物件が需要の中心であるが、２，０００万円未満の中古住宅の需要も多い。 (2) 同一需給圏は概ね松江市橋北部の中心市街地に位置する既成住宅地域。需要者の中心は市内に居住する一般所得者層であり、圏外からの転入もある。閑静で住環境に優り、根強い需要が潜在する地域であるが、不動産の総額の制約が厳しくなるとともに、周辺の新興住宅地域との競合などにより、地価は長期の下落傾向にあったが、底値感から下げ止まり上昇傾向にある。土地は３００㎡程度で２２００万円程度、新築の戸建物件で４２００万円程度が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めているため、市場性・実証性の観点から規範性が高い。本件では適切な賃貸事例が存しないため収益価格を求めることを断念したが、戸建住宅を中心とする中級住宅地のため、収益性にはなじみ難い地域である。採用した取引事例などからも求められた比準価格の信頼性は高いものと判断し、代表標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 閑静な自己使用の戸建住宅地域であり、敷地の広い戸建住宅が多く、民間の賃貸住宅は少なく、最有効使用を戸建住宅地と判断し、収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から類似性の高い事例を選択して比準し、精度は高い。したがって、居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることを考慮し、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松江駅北西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	85.3 坪 (282 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市北堀町９５番
標準地の範囲
東	200 m
西	30 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	戸建住宅が建ち並ぶ中級住宅地域
街路	基準方位北、７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近傍のスーパーマーケット跡地が住宅団地として開発されたが、割高な価格設定にも関わらず売れ行きは好調であった。根強い需要の裏付けがあり、特段の要因変化が無ければ現在の地価動向が継続するものと見込まれる。 (2)橋北部の中心市街地に位置する古くから人気の高い閑静な既成住宅地域であり、需要は堅調で引き合いが強まっており、当面、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万5,305 円 1平米 7万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万5,305 円 1平米 7万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万5,305円 1平米 7万4,200円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 24万2,991円 1平米 7万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万5,305円 1平米 7万4,200円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 24万2,991円 1平米 7万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利政策の継続から県東部の住宅地での需要は堅調であるが、人口減少が深刻な島嶼部や山間部での新規需要に回復の兆しは見えない。 (2)松江市の人口は減少傾向にあるものの低金利等が続き、住宅地需要は改善傾向にあり、コロナ禍による経済悪化等の影響は顕在化していない。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動は無いが、主な市場参加者である中堅以上の所得者層の経済状況は安定しており、住宅地需要も堅調である。 (2)ブランド力を有する住環境が良好な住宅地域であり、値頃感も出て引き合いが強まり、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２３１Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市北堀町９５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万723 円／平米 29万9,930 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,801 円／平米 30万3,494 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,062 円／平米 24万8,155 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,100 円／平米 24万8,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２３１Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市北堀町９５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万360 円／平米 19万9,550 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,662 円／平米 20万7,161 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,981 円／平米 24万4,581 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,000 円／平米 24万4,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２３１Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市北堀町９５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,211 円／平米 28万5,014 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,870 円／平米 28万3,886 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,019 円／平米 24万1,401 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,000 円／平米 24万1,338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２３１Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市北堀町９５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,323 円／平米 28万8,690 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,284 円／平米 29万1,867 円／坪
標準価格 平米 坪	9万548 円／平米 29万9,352 円／坪
査定価格 平米 坪	9万500 円／平米 29万9,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	松江２２７Ｌ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市北堀町９５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,450 円／平米 18万12 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,995 円／平米 18万1,813 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,721 円／平米 24万7,028 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,700 円／平米 24万6,958 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情