路線価 (2023) 島根県松江市南田町124-214 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市南田町１２４番２１４
価格時点	2023 年
駅名	松江駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万8,032 円 1平米 7万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万8,032 円／坪 1平米 7万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南田町や北田町など市中心部の既成住宅地域で比較的限定された圏域である。需要者は市内居住者で中堅以上の所得者層が中心となっている。人気の高い住宅地域であり不動産供給は少ないが、低金利などを背景に需要は安定している。周辺では取引が増加しているが地価水準は緩やかな上昇基調にある。土地は２２５㎡程度の土地で１，６２０万円、新築戸建住宅は４，０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、中心部の既成住宅地域である。需要者は、松江市内に居住する中堅以上の所得者層が中心である。価格帯がやや高い既成住宅地域のため市場参加者が限られる地域であったが、所得環境の改善と長期に亘る地価下落によって価格調整が進んだことなどから需要が顕在化し、地価は下げ止まりの後に微増傾向で推移している。土地は１，６００万円程度、新築の戸建住宅は４，０００万円程度の物件が需要の中心であるが、中古住宅の需要も多い地域である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺に単身者向けアパートも見られるが中心部の市場性の高い住宅地域で、土地価格に見合う家賃水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。比準価格は市場性を反映して実証的で精度は高い。利便性の高い地域に所在して供給は少なく需要は多い。収益性が地価形成に影響していない地域であることを念頭に、前年価格および指定基準地価格を基に検討し、収益価格は参考に留め信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は松江市橋北地区の中心市街地を中心に、近隣地域及び同一需給圏の類似地域から５事例を採用して価格を求めているため、市場性・実証性の観点から規範性が高い。収益価格は共同住宅の建築を想定して求めたが、長期に及ぶ想定条件を前提とすることなどから、比準価格に比べて実証的観点からの信頼性にやや劣る。したがって比準価格を中心に、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	松江駅北方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	67.8 坪 (224 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市南田町１２４番２１４
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	21 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記事項なし
街路	基準方位　北５．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)交通接近条件が良好で利便性の高い住宅地に関する需要は堅調である。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)原材料高と供給不安に伴う建築費高騰の影響が懸念されるが、低金利政策の継続を背景に、特に中心部の住宅地需要は引き続き堅調なため、当面の地価動向も安定的微増傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万8,032 円 1平米 7万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万8,032 円 1平米 7万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 23万6,379円 1平米 7万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 23万6,379円 1平米 7万1,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新興分譲住宅団地や中心部の利便性の高い住宅地域などでは需要は高く地価上昇傾向が続いている。 (2)低金利政策の継続から県東部の住宅地での需要は堅調であるが、人口減少が深刻な島嶼部や山間部での新規需要に回復の兆しは見えない。
地域要因
(1)利便性の高い住宅地で不動産供給は少ない。根強い需要を背景に地価は緩やかに上昇している。 (2)利便性などが見直されて近隣地域の市場競争力は回復傾向にあり、割高な分譲事例なども散見される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)道路接面方位にやや優るが、変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２２７Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市南田町１２４番２１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,566 円／平米 14万4,029 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,180 円／平米 18万5,731 円／坪
標準価格 平米 坪	7万756 円／平米 23万3,919 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,500 円／平米 23万6,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２３１Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市南田町１２４番２１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,312 円／平米 24万2,369 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,949 円／平米 24万1,169 円／坪
標準価格 平米 坪	7万824 円／平米 23万4,144 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,500 円／平米 23万6,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２２７Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市南田町１２４番２１４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,328 円／平米 18万2,914 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,944 円／平米 23万7,847 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,944 円／平米 23万7,847 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,700 円／平米 24万346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２１７Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市南田町１２４番２１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万501 円／平米 20万16 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,093 円／平米 21万1,891 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,853 円／平米 23万7,546 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,600 円／平米 24万16 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情