路線価 (2023) 島根県松江市法吉町字二反田236-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市法吉町字二反田２３６番１３
価格時点	2023 年
駅名	松江駅 から 3600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万754 円 1平米 4万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万754 円／坪 1平米 4万5,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市橋北部の法吉町や黒田町などの郊外の既成住宅団地を中心とし、西持田町などの調区内の郊外住宅団地に及ぶ広域的な範囲である。松江市内居住者で橋北部への通勤者などの第一次取得者層が需要の中心であるが、低金利を背景に需要は回復している。比較的新しい郊外の住宅団地で戸建住宅が建ち並んでいるが、２５０㎡程度の土地で１１４０万円前後、新築戸建で３３００万円程度が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は松江市橋北郊外の住宅地域の圏域であり、需要者層は市内居住者で第一次取得者層が中心となる。土地１１００～１２００万程度、新築戸建で総額３０００～３５００万円程度が取引の中心的価格帯となる。松江市では低金利や住宅ローン減税等を背景として地価の改善傾向が継続しているが、当地は取引も少なく引き続き横這い基調である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己居住目的の取引が中心となる郊外の住宅団地で、民間のアパートはなく不動産賃貸市場は不成立のため収益還元法は適用できなかった。比準価格は不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。本件では近接した住宅団地などにおける事例を基に試算し、比準価格の精度は高いものと総括した。規準価格との均衡性に留意し、上記特性及び前年公示価格を基に価格形成要因を再吟味した結果、規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域より地域要因類似性の高い事例を調整して求めたものであり、市場性を反映した適切な価格が得られた。収益価格は、自用の戸建住宅を中心とする閑静な住宅地であることから、非適用とした。比準価格を基礎に、代表標準地との価格均衡も考慮して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	松江駅北方
距離	3600 m
土地の状態
土地面積	75.9 坪 (251 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市法吉町字二反田２３６番１３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の分譲住宅地域で地域要因に大きな変化は生じないものと予測する。需要回復力は弱く地価水準は横ばい基調で推移するものと予測する。 (2)郊外の熟成した住宅地域で特段の地域要因の変化はみられない。地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万754 円 1平米 4万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万754 円 1平米 4万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万754円 1平米 4万5,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万754円 1平米 4万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万754円 1平米 4万5,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万754円 1平米 4万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利等を背景に比較的新しい住宅団地など需要がある土地に関しては市場性が回復している。 (2)低金利が続く金融環境や住宅投資政策等を背景に、宅地需要は引き続き堅調に推移し、中心市街地の住宅地では地価上昇地点が増加している。
地域要因
(1)区画の整った郊外の住宅地域である。周辺の団地などにおける不動産供給が継続的にあるため、地価は横ばい傾向が続いている。 (2)地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２３１Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市法吉町字二反田２３６番１３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万2,658 円／平米 17万4,087 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,038 円／平米 17万2,038 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,174 円／平米 15万2,651 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,600 円／平米 15万4,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	緩和Ａ区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２３１Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市法吉町字二反田２３６番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万49 円／平米 19万8,522 円／坪
推定価格 平米 坪	6万589 円／平米 20万307 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,541 円／平米 16万3,783 円／坪
査定価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２３１Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市法吉町字二反田２３６番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,396 円／平米 14万6,773 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,293 円／平米 14万9,739 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,017 円／平米 14万5,520 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,500 円／平米 14万7,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２３１Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市法吉町字二反田２３６番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,876 円／平米 16万1,584 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,235 円／平米 17万9,301 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,276 円／平米 15万2,988 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,700 円／平米 15万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情