路線価 (2023) 島根県松江市玉湯町湯町919 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市玉湯町湯町９１９番
価格時点	2023 年
駅名	玉造温泉駅 から 220m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (437 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,653 円 1平米 3万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (437 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,322 円／坪 1平米 3万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は玉湯町内の住宅地域の範囲となる。需要者層は当該地域に地縁・血縁関係を有する市内居住者が中心となるが、域外からの転入も考えられる。湯町地区では国道９号周辺を中心に小規模宅地開発が多く見られるが、これら新興住宅地と比較して規模が大きく総額面で需要が限定される。土地４００㎡程度（１５００万円前後）、新築戸建で３０００万円程度が取引の中心的価格帯となる。 (2) 同一需給圏は概ね松江市玉湯町を中心として玉湯町周辺に位置する住宅地域である。需要者の中心は玉湯町内の居住者であるが、周辺市町からの転入も一部にある。周辺においては農地が造成され、新興分譲住宅地の需要も増加しているが、当該地域の需要は少なく、地価は下落傾向を示している。土地は４３０㎡で１，６００万円程度、新築の戸建住宅で３，１００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は非適用とした。比準価格は同一需給圏内の類似地域における取引事例から求めた精度の高い価格と認められる。自用目的の取引による価格水準形成が相当であることから、比準価格を中心に、周辺標準地等価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用の戸建住宅地域であり、民間の賃貸住宅が存在せず、賃貸事例の収集が困難なため収益還元法は適用しない。居住快適性を重視する自己使用目的の取引が支配的であり、比準価格を重視し、前年公示価格、市場動向や広域的な価格バランス等を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	玉造温泉駅北方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	132.2 坪 (437 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市玉湯町湯町９１９番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	37 m
面積	430 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項なし
街路	基準方位　北６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)玉湯町は国道９号北側を中心に新興住宅地の取引が堅調である。対して当地域は画地規模が大きく総額面で需要が限定され、新興住宅地との競合もあり、当面地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)玉造温泉駅に近い住宅地である。当該地域に大きな変動を及ぼす要因はないが、周辺の新興住宅地と比べ需要は少なく、地価の下落は継続している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万2,653 円 1平米 3万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万2,653円 1平米 3万7,100円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 12万3,644円 1平米 3万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 12万3,644円 1平米 3万7,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利が続く金融環境や住宅投資政策等を背景に、宅地需要は引き続き堅調に推移し、中心市街地の住宅地では地価上昇地点が増加している。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は松江市の住宅市場においては限定的だが、円安、物価高、ウクライナ情勢等、見通しの立ちにくい状況にある。
地域要因
(1)地域要因の変動は認められない。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地である。周辺においては農地が宅地化され住宅建設が進むが、当該地域の需要は少ない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市玉湯町湯町９１９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,930 円／平米 17万4,987 円／坪
推定価格 平米 坪	5万894 円／平米 16万8,256 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,237 円／平米 12万6,412 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２２７Ｕ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市玉湯町湯町９１９番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,395 円／平米 15万9,994 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,395 円／平米 15万9,994 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,593 円／平米 11万4,364 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２３１Ｕ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市玉湯町湯町９１９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,893 円／平米 14万5,110 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,722 円／平米 15万1,157 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,259 円／平米 11万9,872 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,000 円／平米 12万2,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２３１Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市玉湯町湯町９１９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,937 円／平米 18万8,234 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,937 円／平米 18万8,234 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,132 円／平米 12万9,370 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情