路線価 (2023) 島根県松江市浜乃木3-1042-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市浜乃木３丁目１０４２番１２
価格時点	2023 年
駅名	乃木駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万2,163 円 1平米 6万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万2,163 円／坪 1平米 6万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松江市橋南地区の中心市街地及びその近郊部に位置し、戸建住宅を中心とする住宅地域。需要者は、松江市内居住者を中心として、近隣市から松江市に通勤する者も見込まれる。商業施設が集積する地域からも近く、生活利便性は良好であり、小学校区としても人気の高い地域にある。中心価格帯として更地総額で２０００万円以上となるが、小規模画地の分譲地も見られる。新築戸建住宅で４０００万円から４５００万円程度。 (2) 同一需給圏は概ね松江市橋南部の中心市街地及び周辺の住宅地域。需要者の中心は市内に居住する一般所得者層であり、圏外からの転入もある。山陰道と周辺の商業ゾーンに近い乃木地区は利便性に優り、市場での人気は高く、住宅地需要は堅調で強含み、地価は上昇傾向にある。土地は３５０㎡程度で２３００万円程度、新築の戸建物件で４３００万円程度が取引の中心と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心として、共同住宅も見られる地域となっている。投資目的の収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成がなされ、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。信頼性の高い取引事例から適切に比準し求められた比準価格は、実証的で規範性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡及び前年同公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 利便性が良い住宅地域であり、共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が未形成で収益価格は低位に試算された。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から類似性の高い事例を選択して比準し、精度は高い。収益性よりも居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	乃木駅南方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	100.1 坪 (331 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市浜乃木３丁目１０４２番１２
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17.5 m
奥行き	20 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内近郊部に位置し商業施設の集積するエリアからも近く、特に若い世代の需要は高い住宅地域となっており、競争力にも優位性が認められる。当面は増加傾向で推移するものと予測。 (2)人気の高い乃木地区に位置し、田和山商業ゾーンに近く利便性が良い既成住宅地域であり、需要は堅調で引き合いが強まっており、当面、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万2,163 円 1平米 6万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万2,163 円 1平米 6万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万2,163円 1平米 6万7,200円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 21万8,857円 1平米 6万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万2,163円 1平米 6万7,200円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 21万8,857円 1平米 6万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松江市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向にある。金利・物価動向の先行き懸念はあるが、土地需要にも利便性などによる二極化が進んでいる。 (2)松江市の人口は減少傾向にあるものの低金利等が続き、住宅地需要は改善傾向にあり、コロナ禍による経済悪化等の影響は顕在化していない。
地域要因
(1)比較的若い世帯の多い住宅地域。商業施設の集積地域にも近く、住宅需要は堅調に推移している。 (2)田和山商業ゾーンに近く利便性が良好な住宅地域であり、人気の高い乃木地区では住宅地需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２２７Ｕ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市浜乃木３丁目１０４２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,334 円／平米 17万9,628 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,606 円／平米 18万527 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,007 円／平米 21万4,913 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,300 円／平米 21万9,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市浜乃木３丁目１０４２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,069 円／平米 19万1,976 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,243 円／平米 19万2,551 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,640 円／平米 22万312 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,000 円／平米 22万4,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市浜乃木３丁目１０４２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,575 円／平米 23万15 円／坪
推定価格 平米 坪	7万195 円／平米 23万2,065 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,980 円／平米 22万1,436 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,300 円／平米 22万5,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２１７Ｕ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市浜乃木３丁目１０４２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,573 円／平米 23万8 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,573 円／平米 23万8 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,539 円／平米 21万3,366 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,800 円／平米 21万7,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	松江２１７Ｓ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市浜乃木３丁目１０４２番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,606 円／平米 25万9,871 円／坪
推定価格 平米 坪	8万886 円／平米 26万7,409 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,246 円／平米 21万9,009 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,600 円／平米 22万3,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情