路線価 (2023) 島根県松江市雑賀町字3-507-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市雑賀町字３丁目５０７番３外
価格時点	2023 年
駅名	松江駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,840万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,840万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,136 円／坪 1平米 5万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は松江市橋南部の雑賀町と周辺環境が類似する住宅地域。需要者の中心は松江市内の居住者であるが、周辺地域からの転入もある。コロナ禍の心理的影響も予測されるが、取引事例には具体的な動向は顕在化していない。道路幅員が狭く、地価の下落傾向が続いたが、市の中心部に位置、松江駅も近いことから、需給動向は安定化傾向にある。土地は３００㎡で１，５００～２，０００万円程度、新築の戸建住宅で３，０００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は松江市橋南地区に存する既成住宅地域。需要者の中心は市内居住者が中心を占め、同一需給圏外からの需要者も見受けられる。市街地中心部に近く生活利便性は良好であるが、街路条件が劣ることや値頃感のある分譲マンション及び新規分譲地との競合により住宅地需要はやや停滞気味である。土地は３００㎡程度で総額１６００万円前後が需要の中心で新築の戸建住宅は３０００万円台が需要の中心である。市場自体は買い手市場である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　松江市橋南部の２中専の住宅地域である。接面道路が４ｍ未満であり、島根県の建築条例上賃貸アパート建築想定が困難なため収益価格は試算しない。採用した取引事例は標準地と同様に市内の道路幅員が狭い類似性がある事例で、求めた比準価格には規範性が認められる。自用目的での取引が支配的であり、現状の取引を反映した比準価格を中心に、単価と総額との関係や前年公示価格等の検討と共に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記と決定した。 (2) 当該地域は低層住宅を中心とする既成住宅地域。島根県条例により、前面道路が４ｍ未満の場合、共同住宅の建築が出来ないため収益価格は試算しなかった。当該地域が自用目的での取引による水準形成が支配的であることを踏まえ、市場実体を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び前年公示価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松江駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	99.2 坪 (328 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市雑賀町字３丁目５０７番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	30 m
面積	360 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北３．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)松江市の市街地中心部の既成住宅地域である。前面道路が狭いものの周辺環境や利便性も良く、弱含みながら安定的に推移。今後地域内の居住者の老齢化による人口減等も顕在化、コロナ禍後の影響も先行き不透明である。 (2)市街地中心部に位置する古くからの住宅地域で、格別の地域変動要因はないが、生活利便性は優る地域であるので、地価動向はやや弱含みながらも安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)全国的な景気回復基調の中、コロナ禍による影響は顕在化していない。松江市でも経済統計では企業の景況感が改善されるなどの兆しが認められる。 (2)生産活動・個人消費・雇用情勢はコロナ禍や供給面の制約の影響が見られるものの、県内経済は緩やかではあるが持ち直している。
地域要因
(1)街路条件はやや劣るが、松江市中心部に位置する既成住宅地域であり、利便性もあり強い需要が認められる。 (2)格別な地域変動要因はないが、住宅地需要は弱含みながら安定的に推移している。
個別的要因	(1)北側３．４ｍの前面道路で、居住の快適性は普通である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市雑賀町字３丁目５０７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,994 円／平米 21万1,564 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,360 円／平米 20万9,468 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,775 円／平米 18万4,392 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,800 円／平米 18万4,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２２７Ｕ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市雑賀町字３丁目５０７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,622 円／平米 16万744 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,202 円／平米 18万9,110 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,429 円／平米 19万3,166 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,400 円／平米 19万3,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２２１Ｕ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市雑賀町字３丁目５０７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,556 円／平米 21万6,728 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,556 円／平米 21万6,728 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,810 円／平米 19万1,120 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,800 円／平米 19万1,087 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	660 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２２１Ｔ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市雑賀町字３丁目５０７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,659 円／平米 16万4,173 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,659 円／平米 16万4,173 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,339 円／平米 17万6,339 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,300 円／平米 17万6,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	松江２２１Ｕ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市雑賀町字３丁目５０７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,163 円／平米 18万2,369 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,617 円／平米 18万564 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,449 円／平米 18万3,314 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,400 円／平米 18万3,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情