路線価 (2023) 島根県松江市内中原町140-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市内中原町１４０番１
価格時点	2023 年
駅名	松江駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	2,460万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万2,332 円 1平米 8万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,470万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万3,324 円／坪 1平米 8万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松江市橋北部における価格上位の既成住宅地域である。需要者は地縁性を有する高額所得者などの２次取得者が多いが、小規模画地については圏域外の１次取得者もある。根強い需要が認められる地域であるため、買い進み傾向の取引も散見されるが、コロナ禍の影響から鈍い動向である。中心的な価格帯は２９０㎡程度の画地で２４００万円程度、新築住宅で４５００万円を超過するため、高額不動産として市場性の減退の影響を受ける地域である。 (2) 同一需給圏は、市内橋北地区の中心市街地に所在する住宅地域であり、需要者は同圏内の居住者が中心で、圏外からの転入者もある。画地の細分化によるミニ分譲住宅地等による安定的な供給が続いており、これらの新興住宅地に需要が集まる傾向にあるものの、底値水準下で割安感が生じている既成住宅地への需要も堅調に推移している。土地は規模２９０㎡・総額２５００万円程度が需要の中心で、４５００～５０００万円程度と高額になる新築物件は取引が乏しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層の中規模住宅を中心とする閑静な住宅地域である。周辺には共同住宅等が介在する住宅地域であるものの、収益価格が比準価格に比較して低く求められた。これは賃貸市場の成熟度が低いことが原因で、自用目的の取引が多い地域である。したがって、実証的で地域的特性を反映した比準価格を中心に収益価格を参考とし、代表標準地との均衡及び前年度価格も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 中心市街地に所在する利便性の良い既成住宅地域である。比準価格は、類似地域内の信頼性の高い取引事例に基づき試算しており、不動産市場の実態を反映した精度の高い価格である。一方、収益価格は、建築費の上昇や賃料の保守性等を反映して、低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地からの検討及び前年公示価格からの上昇の程度もふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	松江駅北西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	87.1 坪 (288 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が多い県庁に近い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市内中原町１４０番１
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	30 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	17 m
面積	290 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	中心部の既成住宅地域
街路	基準方位　北　１７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部の利便性の高い住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。低金利等を背景とした宅地需要回復により高値取引が散見されていたが、コロナ禍の影響で慎重判断の動向である。 (2)中心市街地に所在する利便性の良い既成住宅地域である。従来からの根強い需要に対応し、周辺では画地の細分化によるミニ分譲地の高値取引が続いており、当分の間、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万2,332 円 1平米 8万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万3,324 円 1平米 8万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万2,332円 1平米 8万5,400円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 28万18円 1平米 8万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万3,324円 1平米 8万5,700円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 28万18円 1平米 8万4,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界経済の不透明感やコロナ禍の影響から、地方では所得や雇用環境が不安定であるが、住宅価格は底値圏で下落と上昇の要因が調整段階にある。 (2)県内経済が緩やかに回復する中、新型コロナウイルス感染症の影響等から、土地取引件数は横這い傾向、新設住宅着工戸数は不安定な状況にある。
地域要因
(1)高値取引も散見され、総じて需要は安定から反転上昇傾向にあったが、コロナ禍の影響で慎重判断の動向である。 (2)優良住宅地への根強い需要が顕在化しており、地価の上昇傾向が続いている。
個別的要因	(1)接面方位がやや優るものの、個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２３１Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市内中原町１４０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,306 円／平米 28万8,634 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,049 円／平米 28万7,784 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,007 円／平米 29万4,257 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,900 円／平米 29万7,209 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２３１Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市内中原町１４０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,550 円／平米 22万9,932 円／坪
推定価格 平米 坪	7万176 円／平米 23万2,002 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,549 円／平米 27万9,519 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,400 円／平米 28万2,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２３１Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市内中原町１４０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万726 円／平米 29万9,940 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,200 円／平米 30万8,119 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,514 円／平米 35万2,135 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２２７Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市内中原町１４０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万361 円／平米 23万2,613 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,021 円／平米 27万7,773 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,046 円／平米 31万4,222 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,000 円／平米 31万7,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	松江２２７Ｌ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市内中原町１４０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,518 円／平米 25万2,969 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,821 円／平米 25万3,970 円／坪
標準価格 平米 坪	8万189 円／平米 26万5,105 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,000 円／平米 26万7,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情