路線価 (2023) 島根県松江市山代町字鍛冶屋425-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市山代町字鍛冶屋４２５番６
価格時点	2023 年
駅名	松江駅 から 4400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,598 円 1平米 5万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,598 円／坪 1平米 5万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内橋南地区郊外に所在する住宅地域であり、需要者は同圏内の居住者が中心で、圏外からの転入者も見られる。同圏内では中小規模分譲団地の開発による安定的な宅地供給が継続し、競合する住宅地も増加する中、平坦で生活利便性に恵まれたエリアを中心に堅調な需要が続いている。土地は規模２６０㎡で総額１３００万円程度、新築物件は３０００万円程度が需要の中心である。 (2) 　同一需給圏は松江市橋南部郊外に位置する既成の中小規模の住宅地域。需要者の中心は市内居住者が大半を占め市外の需要者もある。当地の需給動向は安定的に推移してきた。コロナ禍の心理的影響も予測されるが、取引事例には具体的な動向は顕在化していない。周辺地域では若年層を中心に用地取得の動きが顕在化。当地域では取引価格は横ばいから上昇局面に転じている。土地価格は２５０㎡で１，３００万円、戸建住宅で総額３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 郊外に所在する利便性の良い住宅地域である。比準価格は、類似地域に所在する信頼性の高い取引事例に基づき試算したもので、不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、当該地域ではアパートも混在しているが、建築費の上昇や賃料の保守性等を反映した収益価格は、比準価格に比べて低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、前年公示価格からの検討もふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 　松江市橋南部の一般住宅等が連担する郊外の住宅地域である。１低専の住宅地域で、周辺では商業施設や宅地開発が進みつつある。アパート等も混在し収益物件も散見されるが、現状の取引を反映した実証的な比準価格に比し、収益価格は賃料や建物の建築費、還元利回り等の想定が多い。自用目的での取引が支配的であり規範性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、単価と総額との関係や前年公示価格等の検討も行い、鑑定評価額を上記と決定した。
交通
交通施設	松江駅南東方
距離	4400 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市山代町字鍛冶屋４２５番６
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	19 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外に所在する既成住宅地域である。大庭地区や山代地区に集積する利便施設への接近性に恵まれていることから堅調な需要が続いており、当分の間、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)一般住宅等が建つ既成住宅地域。コロナ禍や少子高齢化の影響等先行き不透明感もある。周辺地域での土地区画整理事業の終了後、商業施設の進出等により、地価水準は横這いからやや上向き傾向にあると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万9,598 円 1平米 5万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万9,598 円 1平米 5万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万9,598円 1平米 5万1,300円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 16万7,614円 1平米 5万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万9,598円 1平米 5万1,300円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 16万7,614円 1平米 5万700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済が緩やかに回復する中、新型コロナウイルス感染症の影響等から、土地取引件数は横這い傾向、新設住宅着工戸数は不安定な状況にある。 (2)全国的な景気回復基調の中、コロナ禍による影響は顕在化していない。松江市でも経済統計では企業の景況感が改善されるなどの兆しが認められる。
地域要因
(1)生活利便性に恵まれ、値頃感のあるミニ分譲地の価格の影響を受けつつ、地価の上昇傾向が続いている。 (2)市街地から離れた住宅地域にあるが、商業施設等の新設により、居住環境が大きく変化しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)東側道路で、日照等居住の快適性は良好である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市山代町字鍛冶屋４２５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,313 円／平米 17万9,559 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,993 円／平米 18万5,113 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,031 円／平米 16万2,096 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市山代町字鍛冶屋４２５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,600 円／平米 18万3,814 円／坪
推定価格 平米 坪	6万304 円／平米 19万9,365 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,806 円／平米 17万4,577 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,300 円／平米 17万6,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市山代町字鍛冶屋４２５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,122 円／平米 20万8,681 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,122 円／平米 20万8,681 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,558 円／平米 17万3,757 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,100 円／平米 17万5,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市山代町字鍛冶屋４２５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,445 円／平米 17万9,995 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,445 円／平米 17万9,995 円／坪
標準価格 平米 坪	5万412 円／平米 16万6,662 円／坪
査定価格 平米 坪	5万900 円／平米 16万8,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市山代町字鍛冶屋４２５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,316 円／平米 13万9,897 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,486 円／平米 13万7,153 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,271 円／平米 16万2,890 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,800 円／平米 16万4,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情