路線価 (2023) 宮城県仙台市泉区実沢字小豆嶋屋敷14-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市泉区宮城県仙台市泉区実沢字小豆嶋屋敷１４番１
価格時点	2023 年
駅名	泉中央駅 から 7200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	670万 円 (383 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,855 円 1平米 1万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	670万 円 (383 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,855 円／坪 1平米 1万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市街化調整区域を中心とする仙台市北部の農家住宅地域である。需要者は地縁を有する個人又は資材置場等として使用する事業者に限定されるため、宅地取引は少ない。市街化調整区域という制約の中では、周辺市街化区域や都市計画区域外の地価上昇が波及することは殆んどなく、地価は概ね横ばい傾向で推移している。 (2) 同一需給圏は、仙台市北西部に広がる市街化調整区域を中心とした宅地地域の範囲。主な需要者は世帯分離に伴なう住宅建築を目的とする個人や資材置き場等の利用を目的とする事業者等。当該地域の地価は周辺市街化区域や都市計画区域外の地価動向の影響を受け形成されるが、需要者や用途が限定されるため、周辺地域の地価動向の波及は限定的とならざるを得ず、地価は横ばい傾向で推移している。なお、引き続き新型コロナや金利動向等の影響には注視を要する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域ではアパート等の収益物件が見られず、賃貸市場が形成されていない、自用目的での取引が中心の地域と考えられるため、収益還元法の適用は困難である。よって、現在の市場の取引水準を反映していると考えられる比準価格を採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は市街化調整区域内の住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を重視し意思決定を行う傾向が強く、比準価格はこの意思決定過程を反映し説得力が高い。なお、近隣地域及び周辺地域は一般戸建住宅より農家住宅が多く見られる地域であるが、農家住宅の賃貸は非常に希で、収益性からのアプローチはなじまないため収益価格は試算しなかった。以上より本件にでは、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	泉中央駅西方
距離	7200 m
土地の状態
土地面積	115.8 坪 (383 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が散在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市泉区宮城県仙台市泉区実沢字小豆嶋屋敷１４番１
標準地の範囲
東	140 m
西	70 m
南	40 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	21 m
面積	380 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	農家住宅、一般住宅等が散在する住宅地域
街路	基準方位北８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の変動要因は無く、当面は現状を維持するものと思料される。市街化調整区域内の農家集落地域では需要は限定的であり、地価は横ばいまたは微増傾向で推移すると予測される。 (2)泉パークタウン西端に新街区「朝日」が完成したが、標準地周辺では地域要因に影響する特別の要因等は見当たらず、現状の土地利用が続くと予想。ただし、新型コロナや金利動向による宅地需要の変化に注視を要する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万7,855 円 1平米 1万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万7,855 円 1平米 1万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利を背景にして、利便性と環境の優れた地域での地価上昇が続いており、地価の割安な周辺地域へ波及している。 (2)人口は減少傾向で古い住宅団地は高齢化も進行。ただし在宅勤務の浸透で戸建需要は増加。画地分割後の分譲も多く見られ、戸建需要は堅調である。
地域要因
(1)市街化調整区域の農家住宅地域では需要者は限定的であるが、周辺の住宅団地における活発な取引の影響が軽微に認められる。 (2)市街化調整区域内宅地への強い需要は存しないが、周辺市街化区域等の地価上昇の影響を受けているため、新型コロナや金利等の影響に注視を要する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313040 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区実沢字小豆嶋屋敷１４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,828 円／平米 6万2,245 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,828 円／平米 6万2,245 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,280 円／平米 6万434 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,100 円／平米 5万9,839 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313040 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区実沢字小豆嶋屋敷１４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,554 円／平米 4万4,810 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,554 円／平米 4万4,810 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,466 円／平米 5万7,743 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313040 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区実沢字小豆嶋屋敷１４番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,011 円／平米 4万6,320 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,217 円／平米 4万7,001 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,191 円／平米 5万6,833 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313040 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区実沢字小豆嶋屋敷１４番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,350 円／平米 9万3,725 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,597 円／平米 9万7,848 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,965 円／平米 7万9,228 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情