路線価 (2023) 島根県松江市浜乃木6-1279-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市浜乃木６丁目１２７９番１１
価格時点	2023 年
駅名	乃木駅 から 880m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,620万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万3,240 円 1平米 7万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2,630万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万4,562 円／坪 1平米 7万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内橋南地区に所在する住宅地域であり、需要者は同圏内の居住者が中心であり、圏外からの転入者も見られる。圏内では中小規模分譲団地の開発による安定的な宅地供給が続いており、生活利便施設が集積する田和山地区への接近性に恵まれた地域への需要は引き続き堅調に推移している。土地は規模３４０㎡・総額２６００万円前後が需要の中心であり、新築物件は４５００万円程度と高額で、取引は乏しい。 (2) 同一需給圏は橋南部における生活利便性が高く、住環境良好な価格上位の住宅地域である。具体的には浜乃木６・７丁目や上乃木９丁目を中心に、西津田・東津田地区などの区画整理地である。需要者は市内に居住する第一次取得者層が中心である。文教施設や商業施設への接近性に優れているため子育て世帯など小家族の需要が多いが、低金利等を背景に需要回復している。３４０㎡程度の土地で２６００万円、新築戸建で５０００万円前後が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、周辺類似地域内の信頼性の高い取引事例に基づき試算しており、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、当該地域ではアパートも混在しているが、建築費の上昇や賃料の保守性等を反映した収益価格は、比準価格に比べて低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地からの検討及び前年公示価格からの検討をふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺には小家族向けアパートも見られるが人気の高い住宅地域で、土地価格に見合う家賃水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。比準価格は市場性を反映して実証的で、精度は高い。利便性の高い区画整理地に所在して小家族を中心に需要は持ち直している。収益性が地価形成に影響していない地域であることを念頭に、規準価格との均衡性に留意して検討した結果、収益価格は参考に留め規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	乃木駅東方
距離	880 m
土地の状態
土地面積	103.4 坪 (342 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市浜乃木６丁目１２７９番１１
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	17 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)浜乃木地区に所在する住宅地域である。生活・教育関連施設への接近性が良好なことから人気の高い住宅地域であり、堅調な需要が続いていることから、当分の間、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)田和山地区などの土地区画整理地に近く利便性の高い住宅地域で人気は高い。需要は堅調で地価は緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万3,240 円 1平米 7万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万4,562 円 1平米 7万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万3,240円 1平米 7万6,600円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 24万9,934円 1平米 7万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 24万9,934円 1平米 7万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済が緩やかに回復する中、新型コロナウイルス感染症の影響等から、土地取引件数は横這い傾向、新設住宅着工戸数は不安定な状況にある。 (2)低金利等を背景に生活環境良好な住宅地需要は回復している。
地域要因
(1)人気の浜乃木地区に所在し、堅調な需要を背景に、地価の上昇傾向が続いている。 (2)近傍の田和山・乃白北地区に商業集積が進み利便性が増している。核家族など小家族に人気があり、市場性を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市浜乃木６丁目１２７９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,072 円／平米 22万8,352 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,072 円／平米 22万8,352 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,915 円／平米 24万7,669 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,900 円／平米 24万7,619 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２２７Ｕ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市浜乃木６丁目１２７９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,132 円／平米 27万1,528 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,213 円／平米 27万1,796 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,264 円／平米 25万2,129 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,300 円／平米 25万2,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市浜乃木６丁目１２７９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,718 円／平米 30万9,832 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,880 円／平米 30万3,755 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,664 円／平米 26万63 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,700 円／平米 26万182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市浜乃木６丁目１２７９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,588 円／平米 23万9,976 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,588 円／平米 23万9,976 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,968 円／平米 25万7,762 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,000 円／平米 25万7,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市浜乃木６丁目１２７９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,312 円／平米 21万2,615 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,675 円／平米 21万510 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,088 円／平米 24万8,241 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,100 円／平米 24万8,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情