路線価 (2023) 島根県松江市宍道町昭和57 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市宍道町昭和５７番
価格時点	2023 年
駅名	宍道駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	400万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,890 円 1平米 2万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	400万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,890 円／坪 1平米 2万8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧宍道町内の住宅地域と判断した。需要者の中心は、松江市内及び近隣市に勤務する者が、自己利用を目的として取引を行うものと見込まれる。近隣地域は間口が奥行に比して狭小な画地を標準的とする古くからの住宅地域で、需要者は当該地域に地縁・血縁的関係を有する者が中心になるものと思料される。土地は１００～２００㎡で３００～６００万円程度、新築の戸建物件で２５００万円程度が需要の中心価格帯と考えられる。 (2) 同一需給圏は宍道町内の住宅地域を中心とし、需要者層は当該地域に地縁・血縁関係を有する町内居住者が中心的となる。住宅需要は区画の整った新興住宅地に集中しており、既成住宅地の取引は少ない。土地１００㎡～２００㎡（総額３００万円～６００万円）、新築戸建で２５００万円程度が取引の中心的価格帯となる。新築戸建の取引は少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、アパート等の賃貸物件は殆ど無く、賃貸市場が未成熟のため収益価格は試算しない。一方、自用目的の取引が中心となっており、類似地域等において信頼性のある取引事例が採用でき、適切な比準が行えた比準価格は、実証的で規範性は高いと思料される。従って、比準価格を中心に、前年同公示価格との価格形成要因の変動状況を考慮した均衡も検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、周辺には賃貸アパートが殆んど無い地域性から賃貸市場が形成されていないため、収益価格は非適用とした。比準価格は同一需給圏内の類似地域における取引事例から求めた精度の高い価格と認められる。自用目的の取引による価格水準形成が相当であることから、比準価格を中心に、周辺標準地等価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宍道駅北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	42.6 坪 (141 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市宍道町昭和５７番
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	20 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北７．１ｍ市道二方路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)宍道町内の中心部に位置するが、間口狭小・奥行長大な画地が標準的な地域であることから、近年の住宅需要とマッチせず、需要は限定的である。当面は弱含みで推移するものと予測。 (2)立地条件は良好であるが、間口が狭く奥行が長い古くからの住宅地域であり、新興住宅地と比較して競争力に劣る面は否めない。宍道町内では土地取引が低調でもあり、地価は当面弱含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万3,890 円 1平米 2万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万3,890 円 1平米 2万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万3,890円 1平米 2万8,400円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 9万5,213円 1平米 2万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万3,890円 1平米 2万8,400円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 9万5,213円 1平米 2万8,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松江市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向にある。金利・物価動向の先行き懸念はあるが、土地需要にも利便性などによる二極化が進んでいる。 (2)低金利が続く金融環境や住宅投資政策等を背景に、宅地需要は引き続き堅調に推移し、中心市街地の住宅地では地価上昇地点が増加している。
地域要因
(1)間口の狭い奥行長大な画地が建ち並ぶ古くからの街並みであり需要は限定的である。 (2)地域要因の変動は認められない。中心市街地と異なり、宍道町内では引き続き宅地取引は低調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２３１Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市宍道町昭和５７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,887 円／平米 7万5,664 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,043 円／平米 7万2,874 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,623 円／平米 9万1,322 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,600 円／平米 9万1,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２２１Ｕ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市宍道町昭和５７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,641 円／平米 8万4,769 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,752 円／平米 8万1,830 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,882 円／平米 9万5,484 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２２１Ｕ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市宍道町昭和５７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万179 円／平米 9万9,772 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,459 円／平米 10万7,309 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,079 円／平米 9万2,829 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,100 円／平米 9万2,899 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２１７Ｕ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市宍道町昭和５７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,180 円／平米 10万6,387 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,549 円／平米 10万4,301 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,158 円／平米 9万6,396 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	660 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情