路線価 (2023) 島根県松江市学園2-463 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市学園２丁目４６３番
価格時点	2023 年
駅名	松江駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億4,500万 円 (1710 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億4,500万 円 (1710 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,010 円／坪 1平米 8万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松江市内で分譲マンションの開発が可能な住宅地域及び商住混在地域。需要者の中心はマンション開発業者で地元企業は見受けられない。中心市街地及び市街地周辺の利便性の優る地域を中心に新規分譲マンションの開発も見られるが、建設動向はやや停滞している。分譲マンションの売れ行きは安定的に推移しており、市内ではマンション開発適地の稀少性が認められる。土地規模１５００～２５００㎡程度で、総額１～２億円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、利便性が高く、マンション建設が可能な地域である。需要者は、主に県外のマンション開発業者である。所得環境の改善による需要の回復と低金利政策の継続から、現在のマンション需給は概ね均衡しており、希少な立地では早期完売の物件も少なくない。近隣地域を含む学園地区での供給が久しく途絶えていることなどから業者からの引き合いは根強く、素地価格は上昇している。需要の中心は１，２００～２，５００㎡程度で１～２億円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する分譲マンションの開発が可能と見込まれる事例を中心に採用しており、市場性を反映した実証性の高い価格である。開発法による価格は、想定要素が多いものの、開発業者の投資採算性を反映した信頼性の高い価格である。よって、比準価格と開発法による価格を関連づけ、前年公示価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、高層分譲マンションの建設が可能な大規模画地の取引事例より求められているため、市場性・実証性の観点から規範性が高い。開発法は種々の想定条件を前提とするが、デヴェロッパーの投資採算性を反映しているため、マンション敷地の価格を求める際には重視すべき価格である。したがって比準価格と開発法による価格を等しく重視し、前年公示価格なども参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	松江駅北方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	517.2 坪 (1710 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	幹線道路沿いの高層共同住宅が建つ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市学園２丁目４６３番
標準地の範囲
東	17 m
西	17 m
南	25 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	34 m
奥行き	50 m
面積	1700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北２２ｍ国道　　二方路地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに位置する用途の多様性が認められる利便性の優る地域で、不動産需要は比較的安定していることから、地価動向は強含み傾向で推移するものと予測する。 (2)マンション適地は減っており、素地需給の引き締まりによって用地獲得競争が激化している。希少立地の用地は高値取引が常態化しており、中古マンションの需要も堅調なため、当面の地価は上昇傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万2,663 円 1平米 8万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万3,655 円 1平米 8万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万2,663円 1平米 8万5,500円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万3,655円 1平米 8万5,800円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生産活動・個人消費・雇用情勢はコロナ禍や供給面の制約の影響が見られるものの、県内経済は緩やかではあるが持ち直している。 (2)低金利政策の継続から県東部の住宅地での需要は堅調であるが、人口減少が深刻な島嶼部や山間部での新規需要に回復の兆しは見えない。
地域要因
(1)格別な地域変動要因はないが、用途の多様性を有する幹線道路沿線は底堅い需要がある。 (2)低層店舗も多い幹線道路沿い地域で用途的多様性が認められるため、マンション素地に限らず需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市学園２丁目４６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,825 円／平米 33万21 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,553 円／平米 32万5,816 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,732 円／平米 34万6,244 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市学園２丁目４６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,793 円／平米 23万736 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,903 円／平米 22万7,793 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,856 円／平米 28万534 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,900 円／平米 28万679 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市学園２丁目４６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,900 円／平米 36万23 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,118 円／平米 36万744 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,464 円／平米 28万5,850 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,500 円／平米 28万5,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	南東
側道幅員2	6.2 m
側道方位3	南西
側道幅員3	2.9 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市学園２丁目４６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,080 円／平米 21万5,154 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,124 円／平米 24万1,748 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,127 円／平米 28万1,430 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,100 円／平米 28万1,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	大規模集客施設
特別な事情