路線価 (2023) 島根県松江市東出雲町出雲郷字郡屋敷411-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市東出雲町出雲郷字郡屋敷４１１番１
価格時点	2023 年
駅名	揖屋駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (389 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (389 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,363 円／坪 1平米 3万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東出雲町の既成住宅地域で、出雲郷地区及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は地縁性をもつ町内居住者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。店舗等も介在し用途的多様性を内在する混在住宅地域で、周辺新興住宅地域で供給が比較的多くコロナ禍の影響もあるが、需要は安定的で地価動向は堅調である。土地は３９０㎡程度で総額１４００万円前後、新築の戸建住宅は３４００万円前後の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は概ね東出雲町の既成住宅地域及び外延部周辺の住宅地域。需要者の中心は町内に居住し地縁性を有する一般所得者層であり、圏外からの転入は少ない。新興住宅地域との競合があるものの、国道背後の根強い需要が潜在する地域であり、周辺では商業施設の進出や分譲地開発も見られ、住宅地需要は堅調で強含み、地価は上昇に転じた。土地は、４００㎡程度で１４００万円程度、新築の戸建物件で３４００万円程度が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層戸建住宅を中心に、店舗等が介在する混在住宅地域である。周辺には共同住宅等が介在するものの、比準価格に比較して収益価格が低く求められた。これは賃貸市場の成熟度が低いことを反映しており、自用目的の取引が多い地域である。したがって、実証的で地域的特性を反映した比準価格を中心に収益価格を参考とし、周辺標準地との均衡及び前年度価格も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 国道背後に位置する住宅地域であり、共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が未形成で収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、前年公示価格及び指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	揖屋駅北西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	117.7 坪 (389 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗も介在する中規模一般住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市東出雲町出雲郷字郡屋敷４１１番１
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	14 m
面積	390 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道９号背後に位置する既成住宅地域
街路	基準方位　北　６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事業所等が介在する混在住宅地域で、周辺では分譲地の供給も多い。新興住宅地域に比較して市場競争力は劣るが、周辺の商業施設進出に伴う利便性向上により地価は微増動向で推移するものと予測される。 (2)国道９号の背後に位置する既成住宅地域であり、新興住宅地域との競合があるものの、周辺の商業施設の進出による利便性の向上により、需要は底堅く、当面、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 11万6,702円 1平米 3万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 11万6,702円 1平米 3万5,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界経済の不透明感やコロナ禍の影響から、地方では所得や雇用環境が不安定であるが、住宅価格は底値圏で下落と上昇の要因が調整段階にある。 (2)松江市の人口は減少傾向にあるものの低金利等が続き、住宅地需要は改善傾向にあり、コロナ禍による経済悪化等の影響は顕在化していない。
地域要因
(1)事業所等が介在する混在住宅地域で、周辺分譲地との競合等を反映しつつ堅調動向である。 (2)国道背後に位置する既成住宅地域で、利便性は比較的良好で、地価は上昇に転じた。
個別的要因	(1)接面方位がやや優るものの、個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２３１Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市東出雲町出雲郷字郡屋敷４１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,087 円／平米 11万9,304 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,106 円／平米 11万6,060 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,793 円／平米 11万5,026 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２３１Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市東出雲町出雲郷字郡屋敷４１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,775 円／平米 9万8,436 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,435 円／平米 10万7,230 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,030 円／平米 10万9,197 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,400 円／平米 11万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２３１Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市東出雲町出雲郷字郡屋敷４１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,922 円／平米 12万2,064 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,033 円／平米 12万2,431 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,033 円／平米 12万2,431 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２２１Ｔ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市東出雲町出雲郷字郡屋敷４１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,800 円／平米 12万1,661 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,632 円／平米 11万7,799 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,583 円／平米 11万1,025 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,900 円／平米 11万2,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情