路線価 (2023) 島根県松江市東出雲町錦新町7-7-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市東出雲町錦新町７丁目７番３
価格時点	2023 年
駅名	揖屋駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,191 円 1平米 4万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (327 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,852 円／坪 1平米 4万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東出雲町中心部付近に所在する錦新町及び周辺の住宅地域の範囲である。需要者の中心は、低層住宅敷地利用を目的とする１次取得者層が多いが、同一需給圏外からの取得者もある。土地区画整理事業が施行され住環境に恵まれて利便性が高い住宅地域で、宅地の供給が多くコロナ禍の影響もあるので安定的微増動向である。土地は３２０㎡規模で１３００万円前後、新築の戸建住宅は３３００万円前後の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は概ね東出雲町の中心市街地及び外延部周辺の住宅地域。需要者の中心は町内に居住する一般所得者層であり、圏外からの転入もある。土地区画整理区域内の住宅地域で、利便性・住環境は良好であり、地価水準は高位であるが、需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。土地は３００㎡程度で１２００万円程度、新築の戸建物件で３２００万円程度が取引の中心と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域である。周辺には共同住宅等が介在するものの、比準価格に比較して収益価格が低く求められた。これは賃貸市場の成熟度が低いことを反映している。利便性が高い住宅地域で需給は均衡的であり、自用目的の取引が多い地域である。したがって、実証的で地域的特性を反映した比準価格を中心に収益価格を参考とし、代表標準地との均衡及び前年度価格も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 大規模な住宅団地であり、共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が未形成で収益価格は低位に試算された。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から類似性の高い事例を選択して比準し、精度は高い。収益性よりも居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	揖屋駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	98.9 坪 (327 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市東出雲町錦新町７丁目７番３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	20 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理事業が施行された新興住宅地域
街路	基準方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東出雲町地区の中心部付近にあって、土地区画整理事業が施行された新興住宅地域である。利便性が高いので住宅需要は堅調であるが、宅地供給も多くコロナ禍の影響もあるので地価は安定的微増傾向と予測される。 (2)土地区画整理済の大規模な住宅団地であり、大型店舗等にも近く利便性も高く、需要は堅調で引き合いが強まっており、当面、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万8,191 円 1平米 4万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万8,852 円 1平米 4万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 13万7,860円 1平米 4万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 13万7,860円 1平米 4万1,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界経済の不透明感やコロナ禍の影響から、地方では所得や雇用環境が不安定であるが、住宅価格は底値圏で下落と上昇の要因が調整段階にある。 (2)松江市の人口は減少傾向にあるものの低金利等が続き、住宅地需要は改善傾向にあり、コロナ禍による経済悪化等の影響は顕在化していない。
地域要因
(1)住宅地需要が高い地域であるが、土地区画整理事業施行による宅地供給も多いので、需給均衡的ながら需要がやや優る地域である。 (2)土地区画整理済の住宅団地で、利便性・住環境は良好で、市場での人気は高く、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)接面方位が優るものの、個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２３１Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市東出雲町錦新町７丁目７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,747 円／平米 14万7,934 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,792 円／平米 14万8,082 円／坪
標準価格 平米 坪	4万572 円／平米 13万4,131 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２３１Ｓ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市東出雲町錦新町７丁目７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,395 円／平米 15万9,994 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,492 円／平米 16万315 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,413 円／平米 14万3,523 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２３１Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市東出雲町錦新町７丁目７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,395 円／平米 12万322 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,025 円／平米 12万5,711 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,242 円／平米 13万6,346 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,100 円／平米 13万9,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２２７Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市東出雲町錦新町７丁目７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,346 円／平米 13万9,996 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,011 円／平米 13万8,888 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,187 円／平米 13万6,164 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情