路線価 (2023) 島根県松江市西尾町字梅母1532-58 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市西尾町字梅母１５３２番５８
価格時点	2023 年
駅名	松江駅 から 4400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,680万 円 (601 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,680万 円 (601 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,568 円／坪 1平米 2万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松江市郊外の市街化調整区域に所在する住宅地域の範囲である。需要者は地縁性を有する取得者が多いが、住宅団地等においては同一需給圏外からの転入者もある。近傍の松江第五大橋が完成してからは交通利便性が上昇し、周辺道路整備事業等も進められているものの、コロナ禍の影響があり調整段階にある。土地規模６００㎡で総額１７００万円前後、新築戸建住宅としては３０００万円程度の物件取引が多い。 (2) 同一需給圏は、松江市の郊外住宅地域である。需要者層は市内に居住する２０～４０歳の第１次取得者層が中心である。周辺では、小規模開発の住宅団地も見受けられる。近隣地域は新規供給される住宅団地に比べて環境条件の面でやや劣るが、割安感から需要が回復しており、下落していた地価は下げ止まりの後に安定化している。土地は９００万円から１，７００万円程度、新築の戸建住宅は３，０００万円以上の物件が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 適切な賃貸事例が存しない地域で、市街化調整区域の制約もあり賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益価格を求められなかった。根本的に収益性となじまない地域で、対象住宅団地の需要は低迷した動向が継続しており、戸建て住宅利用の自用目的取引が中心の地域である。したがって、実証的で地域的特性を反映した比準価格を中心に、周辺標準地等との均衡及び前年度価格も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 貸家を除けば賃貸物件の供給は見られない市街化調整区域内の住宅団地であり、賃貸市場は未成熟な地域のため、収益価格を求めることを断念した。比準価格は、同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めているため、市場性・実証性の観点から規範性が高い。取引事例を再検討したところ、求められた比準価格の信頼性は高いものと判断されるので、周辺標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	松江駅北東方
距離	4400 m
土地の状態
土地面積	181.8 坪 (601 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ市街化区域に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市西尾町字梅母１５３２番５８
標準地の範囲
東	200 m
西	50 m
南	80 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	33 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の緩和区域に位置する住宅地域である。松江第五大橋の完成により交通利便性が改善したものの、団地の品等に劣り需要回復力が弱い。コロナ禍の影響も認められるが、底値で当面は横這いと予測される。 (2)熟成した郊外住宅団地であり、特段の変動要因は認められない。住宅地の外延化から周辺では小規模な住宅団地開発も行われるなど需要は安定的であり、近隣地域の地価も当面は横ばい傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界経済の不透明感やコロナ禍の影響から、地方では所得や雇用環境が不安定であるが、住宅価格は底値圏で下落と上昇の要因が調整段階にある。 (2)低金利政策の継続から県東部の住宅地での需要は堅調であるが、人口減少が深刻な島嶼部や山間部での新規需要に回復の兆しは見えない。
地域要因
(1)周辺道路整備等が進行しているものの、需要回復力に劣り横這い動向の高台住宅団地である。 (2)安定した雇用・所得環境から、特に若年層を中心に郊外住宅地の需要は引き続き旺盛である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２３１Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市西尾町字梅母１５３２番５８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,048 円／平米 7万9,503 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,048 円／平米 7万9,503 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,020 円／平米 8万9,328 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	緩和Ｄ区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２３１Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市西尾町字梅母１５３２番５８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,824 円／平米 8万5,374 円／坪
推定価格 平米 坪	3万890 円／平米 10万2,122 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,980 円／平米 9万2,502 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	緩和Ａ区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２３１Ｕ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市西尾町字梅母１５３２番５８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,873 円／平米 12万5,208 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,130 円／平米 12万2,752 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,573 円／平米 10万4,380 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	緩和Ａ区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２３１Ｕ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市西尾町字梅母１５３２番５８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,265 円／平米 9万138 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,265 円／平米 9万138 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	緩和Ａ区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市西尾町字梅母１５３２番５８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,275 円／平米 11万7 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,275 円／平米 11万7 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,295 円／平米 9万3,543 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	Ａ区域
特別な事情