路線価 (2023) 島根県松江市玉湯町布志名385 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市玉湯町布志名３８５番
価格時点	2023 年
駅名	玉造温泉駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,270万 円 (696 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,270万 円 (696 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万169 円／坪 1平米 1万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は玉湯町を中心とした既成住宅地域及び農家集落地域の範囲となる。需要者層は当該地域に地縁血縁関係を有する町内居住者が中心であるが、緩和区域Ａに指定され幅広い需要者層も想定される。土地７００㎡程度（総額１３００万円前後）が取引の中心的価格帯と考えられる。新築戸建の取引は殆ど認められない。 (2) 同一需給圏は概ね松江市玉湯町の市街化調整区域内の住宅地を中心として玉湯町周辺に位置する住宅地域である。市街化調整区域に位置し、需要者は周辺居住者に限定的だったが、令和２年４月に緩和Ａ区域に指定されたことにより、松江市中心部へのアクセスもいいことから玉湯町外からの需要も増えると思われる。需要も供給も少ない地域だったが、今後は増加が予測される。土地は７００㎡で１，３００万円程度が中心で新築の戸建住宅の取引はほとんどない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域にあり、適切な賃貸事例を収集することはできないことから、収益価格は非適用とした。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を採用しており、市場性を反映した適切な価格が求められた。自用目的の取引による価格水準形成が相当であり、比準価格を基礎に、安定的に推移する地域動向を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 市街化調整区域に位置する住宅地域であり、民間の賃貸住宅が存在せず、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。居住快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であることより、比準価格を重視し、市場動向や広域的な価格バランス等を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	玉造温泉駅東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	210.5 坪 (696 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅等が多い古くからの住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市玉湯町布志名３８５番
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	28 m
面積	700 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	松江市条例による緩和区域Ａに該当する
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)松江市中心市街地寄りの利便性の良い幹線道路背後の農家集落地域であり、今後も概ね安定的に推移するものと予測する。 (2)松江市中心部に近い農家住宅地域である。市街化調整区域に存するが令和２年４月に緩和Ａ区域に指定されたことにより不動産需要は今後、増加するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利が続く金融環境や住宅投資政策等を背景に、宅地需要は引き続き堅調に推移し、中心市街地の住宅地では地価上昇地点が増加している。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は松江市の住宅市場においては限定的だが、円安、物価高、ウクライナ情勢等、見通しの立ちにくい状況にある。
地域要因
(1)令和２年４月に松江市条例による緩和区域Ａに指定された。 (2)市街化調整区域に存するが令和２年４月に緩和Ａ区域に指定された。第三者の住宅建築が可能となり、不動産需要は増加するものと思料される。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２１７Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市玉湯町布志名３８５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,671 円／平米 6万1,726 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,305 円／平米 6万516 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,772 円／平米 5万8,754 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	緩和Ｂ区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２２１Ｕ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市玉湯町布志名３８５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,213 円／平米 8万3,354 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,213 円／平米 8万3,354 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,046 円／平米 6万9,578 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	緩和Ａ区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市玉湯町布志名３８５番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,153 円／平米 9万6,380 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,153 円／平米 9万6,380 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,435 円／平米 6万4,252 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２１７Ｑ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市玉湯町布志名３８５番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,003 円／平米 9万5,884 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,003 円／平米 9万5,884 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,531 円／平米 6万4,569 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情