路線価 (2023) 島根県松江市西茶町102 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市西茶町１０２番
価格時点	2023 年
駅名	松江しんじ湖温泉駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	833万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	824万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万5,305 円／坪 1平米 7万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市街地中心部の小売店舗や小規模事務所などで構成される橋北部の既成商業地域を中心とし、近郊または郊外の既成商業地域や混在地域に及ぶ。需要者は市内の事業者が中心であるが住宅新築を目的とする中堅層もある。新規開業者や事業拡大を図る事業者などの土地需要も少ないが、背後の住宅地の地価水準と均衡してきたことや公共事業の代替地需要も影響して市場性は回復している。中心の価格帯は１１０㎡程度の土地で８２０万円程度である。 (2) 同一需給圏は松江市内の既成商業地域及びその周辺の商住混在地域。需要者の中心は市内の個人・法人で、県外資本の流入はほとんどない。市中心部に位置する既成商業地の商況は停滞傾向で不動産需要は回復していない。価格水準は底値圏域と考えられるが、景気の先行き不透明感は拭えず商業地需要は低調基調で推移している。取引の中心価格帯は更地価格で７０～８０千円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己利用目的の土地取引が主体となる既成商業地域に所在する。比準価格は不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は周辺に収益物件が少なく安定的で合理的な家賃水準の設定などに関して変動要素を含み、相対的に信頼性が劣る。比準価格は既成商業地域における価格的牽連性の強い事例を基に試算し精度は高い。上記により信頼性の高い比準価格を重視し収益価格は参考に留め、前年公示価格からの検討を加え鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する現実の市場で成立した取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証性の高い価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料が徴収できないこと及び想定要素が多く流動的な側面を有する等により低位に試算された。よって市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、前年公示価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松江しんじ湖温泉駅北東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	33.6 坪 (111 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	7 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が多く共同住宅もみられる既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市西茶町１０２番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	4 m
奥行き	28 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地に位置する既成商業地域であるが需給バランスは回復している。需要回復の流れを受け地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中心市街地に位置する古くからの既成商業地域。大型店舗との競合により商況は停滞しているが、価格水準は底値圏域であり地価動向は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万5,305 円 1平米 7万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 24万5,305円 1平米 7万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万5,305円 1平米 7万4,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 24万5,305円 1平米 7万4,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利など商業環境が改善したこと等により、一部の商業地域では需要が回復している。需給関係の改善が認められる地理的範囲は広がっている。 (2)生産活動・個人消費・雇用情勢はコロナ禍や供給面の制約の影響が見られるものの、県内経済は緩やかではあるが持ち直している。
地域要因
(1)周辺では住宅新築など土地利用に変化が見られる。不動産市場性の回復傾向が認められる。 (2)格別な地域変動要因はないが、引き続き既成商業地需要の減退が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２３１Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市西茶町１０２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,026 円／平米 6万2,900 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,045 円／平米 25万8,017 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,833 円／平米 26万622 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,800 円／平米 26万513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	384 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２２７Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市西茶町１０２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万770 円／平米 13万4,786 円／坪
推定価格 平米 坪	8万661 円／平米 26万6,665 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,024 円／平米 25万1,335 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,000 円／平米 25万1,256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２３１Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市西茶町１０２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,164 円／平米 16万9,148 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,063 円／平米 28万1,218 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,775 円／平米 24万3,900 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,800 円／平米 24万3,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２２１Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市西茶町１０２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,085 円／平米 20万8,559 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,003 円／平米 22万1,512 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,795 円／平米 25万578 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,800 円／平米 25万595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	松江２２１Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市西茶町１０２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,137 円／平米 21万2,037 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,905 円／平米 23万7,718 円／坪
標準価格 平米 坪	7万912 円／平米 23万4,435 円／坪
査定価格 平米 坪	7万900 円／平米 23万4,395 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情