路線価 (2023) 島根県松江市天神町134 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市天神町１３４番
価格時点	2023 年
駅名	松江駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,030万 円 (363 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万6,051 円 1平米 8万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,030万 円 (363 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万6,051 円／坪 1平米 8万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内中心部の近隣型の商業地域及び商住混在地域で、需要者の中心は同圏内に地縁性を有する個人事業者や地元の法人である。古くからの商店街では、継続中の公共事業やマンション用地としての取引が見られるものの、大型店舗等の集客力の影響等による商況不振・後継者不足等から閉鎖店舗も多く、需要は引き続き減退している。個別性が強く反映される小規模画地の取引が中心のため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、松江市中心部の既成商業地域である。需要者は、市内に居住する個人または中小事業者であるが、県外企業の営業拠点としての利用も見られる。飲食店街などに比べれば新型コロナ感染症拡大による影響は小さかったが、大型店舗などへの顧客流出による売上減少と後継者不足から近隣地域内では閉店する業種もあり、繁華性など環境条件の低下傾向が続いている。更地総額としては、３，０００万円程度の物件が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中心市街地の既成商店街である。比準価格は、信頼性又は規範性の高い取引事例に基づき試算したもので、市場性を反映した精度の高い価格である。一方、収益価格は、収益性の観点から求める理論的な価格であるが、建築費の上昇や賃料の保守性・遅行性から比準価格に比べて低くなった。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地からの検討及び前年公示価格からの下落の程度もふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 中層の店舗兼事務所の建築を想定して収益価格を求めたが、既成商業地域では自己利用目的の取引が大部分であり、松江駅前のオフィスビルなどを除けば投資利回りなどの収益性を考慮して不動産取引が行われる例は依然として少ない。比準価格は交通・接近条件の類似性が高い複数の事例から求められているため、地域的特性が反映された適切な価格を求めることが出来た。したがって比準価格を中心に、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	松江駅北西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	109.8 坪 (363 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	専門店等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市天神町１３４番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	36 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１１．８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駐車場が多く、閉鎖店舗も混在する既成商店街である。大型店舗等との競合により減少した顧客の回復が見込めず、需要減退が継続しており、当分の間、地価水準は若干の下落傾向で推移すると予測する。 (2)近隣地域では、店舗が閉鎖するなど繁華性は低下傾向にある。周辺地域でも新型コロナ感染症拡大防止のための行動制限緩和後も客足の回復は鈍く、空店舗も多いため、事業用物件の需要減退傾向継続が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万6,051 円 1平米 8万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万6,051 円 1平米 8万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万6,051円 1平米 8万3,500円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 27万6,712円 1平米 8万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万6,051円 1平米 8万3,500円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 27万6,712円 1平米 8万3,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は持ち直しているが、長引く新型コロナウイルス感染症の影響や物価の上昇等により、不動産の投資活動は停滞気味である。 (2)行動制限緩和と全国旅行支援策によって飲食店や観光地には客足が戻りつつあるが、食品を始めとする物価高が消費者心理を冷やすことが懸念される。
地域要因
(1)周辺公共事業等による土地取引は見られるが、古くからの既成商店街の土地需要は依然として減退している。 (2)河川改修と街路整備事業に伴う用地買収の代替地需要やマンションへの用途転換などから、周辺地域での土地取引は質量ともに安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市天神町１３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,643 円／平米 26万3,300 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,643 円／平米 26万3,300 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,048 円／平米 27万4,557 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,000 円／平米 27万4,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市天神町１３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,385 円／平米 21万6,163 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,481 円／平米 20万9,868 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,074 円／平米 26万8,031 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,100 円／平米 26万8,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市天神町１３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万354 円／平米 29万8,710 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,371 円／平米 28万8,849 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,592 円／平米 28万6,273 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,600 円／平米 28万6,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市天神町１３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,600 円／平米 32万9,278 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,699 円／平米 31万9,687 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,836 円／平米 31万6,834 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,800 円／平米 31万6,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情