路線価 (2023) 島根県松江市南田町25-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市南田町２５番１外
価格時点	2023 年
駅名	松江駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,690万 円 (337 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万3,488 円 1平米 7万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,690万 円 (337 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万3,488 円／坪 1平米 7万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、住宅等も介在する幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は、地元中小事業者と個人事業者である。間口奥行などの画地条件に劣る土地が多いため利用が停滞していた地域であったが、小売店を含む事業所の新規出店が見られるなど、主に値頃感をきっかけとした売買が活発化している。更地総額３，０００万円未満の物件が需要の中心であるが、中古物件の需要も比較的多い。 (2) 同一需給圏は、松江市の中心市街地、特に橋北地区に位置し、住宅も混在する商業地域と判断した。需要者の中心は市内の中小企業及び個人事業者となっている。中心市街地に位置する利便性から、幹線道路背後の住宅地域は人気が高い。一方、古くからの既成商業地域では、規模が広がりにくい条件の画地が多く、近郊・郊外部の商業地域との競合もあり、繁華性は低下している。地価水準は坪２５万～３０万円前後にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中層の店舗兼事務所の建築を想定して収益価格を求めたが、松江市の既成商業地取引は自用物件の売買が中心であり、投資利回りなどの収益性を考慮して不動産取引が行われる例は依然として少ない。比準価格は同一路線を含む幹線道路沿い地域から採用した複数の事例から求められているため、現下の不動産取引の実態が反映されている。したがって収益価格は参考に留めて、比準価格を中心に周辺標準地等との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域では自用店舗等が中心となっており、事業向けの賃貸市場は成熟程度が低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。比準価格は松江市中心市街地の商業地域等に存する取引事例から求めており、信頼性の高い取引事例を適切に比準し求められた比準価格は、実証的で規範性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらに前年同公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松江駅北西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	101.9 坪 (337 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	医院兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所のほかに住宅も混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市南田町２５番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所の敷地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	38 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	住宅地への用途転換も見られる既成商業地域
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)画地条件に起因する利用効率の減退からやや衰退していたが、近隣及び周辺地域では近傍で進捗中の道路改良事業の影響と価格調整の進行による値頃感から新規出店も見られるため、地価動向は安定化する傾向にある。 (2)幹線道路沿いの古くからの既成商業地域。画地条件や新興商業地域との競合もあり、衰退・下落傾向で推移したが、価格調整による値頃感と背後住宅地域との均衡から、底打ち安定化傾向が続くと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ中低層店舗兼事務所の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万3,488 円 1平米 7万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万3,488 円 1平米 7万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万3,488円 1平米 7万9,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 26万3,488円 1平米 7万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万3,488円 1平米 7万9,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 26万3,488円 1平米 7万9,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)行動制限緩和と全国旅行支援策によって飲食店や観光地には客足が戻りつつあるが、食品を始めとする物価高が消費者心理を冷やすことが懸念される。 (2)金利・物価動向など先行き不透明感もあり、旧来の既成商業地需要は弱い。店舗集積度等による地域選別が進み、二極化傾向が強くなっている。
地域要因
(1)周辺地域も含めて新規出店も見られるほか、河川改修や街路整備事業に伴う用地買収の代替地需要などを受けた土地取引も増加している。 (2)店舗・事務所、戸建住宅が混在する既成商業地域。衰退傾向で推移してきたが、近年では、周辺の纏まりのある画地に店舗の新規開発も見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２３１Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市南田町２５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,610 円／平米 15万787 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,568 円／平米 25万6,440 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,568 円／平米 25万6,440 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,600 円／平米 25万6,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２３１Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市南田町２５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,189 円／平米 28万4,941 円／坪
推定価格 平米 坪	9万725 円／平米 29万9,937 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5 円／平米 29万7,557 円／坪
査定価格 平米 坪	9万 円／平米 29万7,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２２７Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市南田町２５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,378 円／平米 31万5,320 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,378 円／平米 31万5,320 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,747 円／平米 26万3,644 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,700 円／平米 26万3,488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	29 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２２７Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市南田町２５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万700 円／平米 26万6,794 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,627 円／平米 25万3,329 円／坪
標準価格 平米 坪	8万70 円／平米 26万4,711 円／坪
査定価格 平米 坪	8万100 円／平米 26万4,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	松江２２７Ｌ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市南田町２５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,611 円／平米 26万3,194 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,754 円／平米 30万9,951 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,525 円／平米 26万9,522 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,500 円／平米 26万9,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	29 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情