路線価 (2023) 島根県松江市殿町248外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市殿町２４８番外
価格時点	2023 年
駅名	松江駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,760万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,190 円 1平米 7万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,760万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,190 円／坪 1平米 7万8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松江市中心部に近い商業地域や周辺混在地域を含む範囲である。需要者は地縁性を有する個人や法人事業者が中心である。松江城に近いので観光産業の影響が認められるものの、コロナ禍の影響や商況不振の影響を受けて需要は低迷している。地域経済の回復力は弱く消費も低調であるため、商業地需要は依然として低く、市場動向は低迷した動向が継続している。土地は２１０㎡規模で２０００万円以下の取引が多い。 (2) 同一需給圏は概ね松江市中心市街地に位置する既成商業地及び商住混在地域の範囲。需要者層は当該地域に地縁血縁関係を有する個人や地元事業者が中心となる。松江城や歴史館といった観光施設に近接する都心の商業地という立地の稀少性から、地価水準は底値圏域推移である。土地２００㎡程度（総額１５００万円～２０００万円まで）が取引の中心的価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は住宅が介在する既成商業地域で、賃貸不動産が介在しているが、利回り重視の収益不動産投資や賃貸市場の成熟の程度は総じて低く収益性と馴染まない地域である。地域経済や個人消費の低迷から地価動向は回復力に劣り、自用目的の取引が多い地域である。比準価格は市場性を反映した価格が求められたので、規範性の高い比準価格を中心に、収益価格は参考とし、周辺標準地等との均衡及び前年価格等も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 住宅も介在するやや繁華性の低い商業地であり、賃料水準が低いことから収益価格は低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の商業地取引事例から求めた精度の高い価格と認められる。自用目的の取引による価格水準形成が相当であることから、比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、周辺標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松江駅北西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	68.1 坪 (225 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	医院
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、医院、住宅等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市殿町２４８番外
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	30 m
面積	210 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	松江城、官公署に近接した既成商業地域
街路	１４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地に位置する既成商業地域である。松江歴史館等の基盤整備事業による地域整備が進められたものの、郊外型大型店舗への顧客流出やコロナ禍の影響で観光産業は不安定で、地価は横這い傾向と予測される。 (2)松江城に程近い既成商業地域である。行動制限緩和により松江城を訪れる観光客の客足は戻りつつあるが、本地域は収益性の低い商業地域であり、地価水準は引き続き底値圏で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万9,190 円 1平米 7万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万9,190 円 1平米 7万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万9,190円 1平米 7万8,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 25万9,190円 1平米 7万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万9,190円 1平米 7万8,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 25万9,190円 1平米 7万8,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が長期に及び、大型店舗や通信販売の影響もあって、地方は飲食観光産業を中心に売上げは悪化し商業地需要は総じて低迷している。 (2)低金利が続く金融環境や住宅投資政策等を背景に、宅地需要は引き続き堅調に推移し、中心市街地の住宅地では地価上昇地点が増加している。
地域要因
(1)コロナ禍の影響等から観光客の低迷が長期化しているため、商業地需要の回復力が弱く横這い動向の地域である。 (2)地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２３１Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市殿町２４８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,610 円／平米 15万787 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,568 円／平米 25万6,440 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,689 円／平米 23万7,004 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,700 円／平米 23万7,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２３１Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市殿町２４８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,189 円／平米 28万4,941 円／坪
推定価格 平米 坪	9万725 円／平米 29万9,937 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,509 円／平米 28万2,693 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,500 円／平米 28万2,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２２７Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市殿町２４８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,882 円／平米 28万3,926 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,882 円／平米 28万3,926 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,460 円／平米 29万5,755 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,500 円／平米 29万5,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市殿町２４８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,021 円／平米 20万1,735 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,563 円／平米 22万6,669 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,621 円／平米 21万3,637 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,600 円／平米 21万3,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	29 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	松江２２１Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市殿町２４８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,085 円／平米 20万8,559 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,405 円／平米 21万9,535 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,400 円／平米 25万9,190 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,400 円／平米 25万9,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情