路線価 (2023) 島根県松江市浜乃木3-937-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市浜乃木３丁目９３７番８
価格時点	2023 年
駅名	乃木駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,870万 円 (1275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,980 円 1平米 6万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	7,870万 円 (1275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,980 円／坪 1平米 6万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内橋南地区の商業地域及び商住混在地域であり、需要者は同圏内に地縁性を有する法人企業を中心に県外の法人企業も含まれる。同圏内では、商業施設が集中する田和山・乃白地区及び大庭・山代地区が新たに商業機能の中心を担いつつあり、同地区に繋がる幹線道路沿いの商業地域及び商住混在地域では需要が回復している。取引価格は物件の個別性に左右されるものの、土地は規模１３００㎡で総額８０００万円程度が需要の中心と見込まれる。 (2) 　同一需給圏は松江市内の橋南部における幹線道路沿いや交通利便性に優れ消費行動に繋がり易い商業地域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を有する地元の事業者や県外の法人事業者である。周辺地域ではコロナ禍の影響が顕在化していない。山陰道に隣接する田和山、乃白地区に、集客地域が形成され元気な街づくりが進んでいる。田和山地区からやや外れた当地域の需要の中心となる価格帯は土地価格で５０～１００百万円、総額１５０百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商住が混在する幹線道路沿いの商業地域である。近隣地域は、自己所有の店舗等が中心であり、適切な賃貸事例がなく、賃貸市場が未成熟であるので、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、信頼性の高い取引事例を採用のうえ、適切な補修正を行って試算しており、不動産市場の実態を反映した精度の高い価格である。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、前年公示価格からの上昇の程度をふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 　橋南部の地域類似性の高い５事例を収集。近隣地域内は、自己所有の店舗・事業所を中心とする準工業地域である。当地域では事業者向けの賃貸物件が無く、事業者向け賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。よって現状の取引を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、周辺地域における価格形成要因の変動等を総合的に勘案して調整、また単価と総額との関係も考慮、更に前年公示価格等の検討も行い、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	乃木駅南西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	385.7 坪 (1275 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の営業所、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市浜乃木３丁目９３７番８
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	200 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	36 m
奥行き	36 m
面積	1300 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	７．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商住が混在する県道沿いの商業地域である。需要の中心は近隣地域南方の田和山地区にあるものの、底値水準を脱した取引が顕在化していることから、当分の間、地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (2)周辺地区の田和山地区等では商業施設の進出等も多岐にわたっている。乃木駅周辺の既成商住混在地域では周辺環境の変化もあり、コロナ禍の影響や波及効果の変動要因が不透明ながらも、地価はやや上昇傾向が見られる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万3,980 円 1平米 6万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万3,980 円 1平米 6万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万3,980円 1平米 6万1,700円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 20万2,988円 1平米 6万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万3,980円 1平米 6万1,700円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 20万2,988円 1平米 6万1,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は持ち直しているが、長引く新型コロナウイルス感染症の影響や物価の上昇等により、不動産の投資活動は停滞気味である。 (2)全国的な景気回復基調の中、コロナ禍による影響は顕在化していない。松江市でも経済統計では企業の景況感が改善されるなどの兆しが認められる。
地域要因
(1)乃木駅周辺の幹線道路沿いの商業地需要は回復基調にある。 (2)乃木駅の近くに位置、周辺を取り巻く環境が変化しつつある。地価も底打ち傾向が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市浜乃木３丁目９３７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,825 円／平米 33万21 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,868 円／平米 32万3,552 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,200 円／平米 24万1,999 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,200 円／平米 24万1,999 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市浜乃木３丁目９３７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,718 円／平米 30万9,832 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,880 円／平米 30万3,755 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,933 円／平米 21万4,668 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,900 円／平米 21万4,559 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市浜乃木３丁目９３７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,906 円／平米 24万4,333 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,906 円／平米 24万4,333 円／坪
標準価格 平米 坪	6万928 円／平米 20万1,428 円／坪
査定価格 平米 坪	6万900 円／平米 20万1,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２２１Ｓ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市浜乃木３丁目９３７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,777 円／平米 18万7,705 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,849 円／平米 20万4,473 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,749 円／平米 19万918 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,700 円／平米 19万756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	松江２２７Ｕ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市浜乃木３丁目９３７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,132 円／平米 27万1,528 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,213 円／平米 27万1,796 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,095 円／平米 20万8,592 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,100 円／平米 20万8,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情