路線価 (2023) 宮城県仙台市泉区八乙女2-3-6外 坪・平米
2023
路 線 価
宮城県 仙台市泉区
宮城県仙台市泉区八乙女2丁目3番6外
(仙台泉)
- 周辺状況: 商業地 (低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域)
- 八乙女駅 から 900m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
36万3,660 円
1坪あたり
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
11万 円
1平米あたり
1平米あたり
路線価とは:路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位)のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは:倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典:国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
住所 | |
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所在地 |
宮城県
仙台市泉区宮城県仙台市泉区八乙女2丁目3番6外
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価格時点 | 2023 年
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駅名 | 八乙女駅 から 900m |
路線価 | |
1坪当たり | 1坪 36万3,660 円 |
1平米当たり | 1平米 11万 円 |
標準地の鑑定額 | |
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
不動産鑑定士の査定額(1) | |
鑑定評価日 | 2023年01月12日
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調査実施日 | 2022年12月02日
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鑑定評価額 総額 |
1億8,700万 円
(1280 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 48万2,676 円
1平米 14万6,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
鑑定評価日 | 2023年01月12日
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調査実施日 | 2022年12月20日
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鑑定評価額 総額 |
1億8,400万 円
(1280 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 47万6,064 円/坪
1平米 14万4,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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市場の特性 | |
(1) 同一需給圏は泉区内の地下鉄各駅近くまたは幹線道路沿いの近隣商業地域。主な需要者は地元の中小事業者等と考えられるが、地下鉄八乙女駅から徒歩圏にあり、マンション用地としての需要も考えられる。宅地供給は少なく、取引も少ないため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は仙台市を中心とする幹線道路沿いに形成された路線商業地域の存する圏域と判定。需要者層としては地元企業及び大手企業いずれの需要も認められる。新型コロナウイルス感染症の不動産市場への影響がひとまず落ち着く中、路線商業地の店舗需要は比較的堅調で、地価は小幅ながらも上昇傾向にある。商業地のため画地規模に一定性がなく、市場の中心価格帯については特に見出せない。 |
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試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
(1) ロードサイドの店舗が並ぶ地域であるが、土地取引は自用目的での取引が中心で、店舗等の賃貸を目的に新たに土地を取得する例は少ないため、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。本件では、収益価格の規範性は劣り、市場性を反映した比準価格の規範性が高いと判断し、収益価格は参考に留めて比準価格を採用することとする。代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 最寄駅に近く賃貸用不動産も認められる地域であるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められたと判断する。一方、比準価格は市場の需給動向を直接反映する実証的価格で、信頼性の高い複数の取引事例をもとに適切に試算されている。以上、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 |
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交通 | |
交通施設 | 八乙女駅南東方
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距離 | 900 m
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土地の状態 | |
土地面積 |
387.2 坪
(1280 平米)
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私道分面積 | 0 平米
|
指定建ぺい率 | 60 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
形状 | 長方形 |
間口 | 1.2 m
|
奥行 | 1 m
|
現況 | 店舗
|
構造 |
鉄骨造:S
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑) |
地上階数 | 1F
|
地下階数 | B0
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周辺の利用状況 | 低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
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接面道路の状況 | |
方位 | 北 |
道路幅員 | 22 m
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舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 |
県道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
側道の状況 | |
側道方位 | 東 |
側道等接面状況 | 側道 |
水道/ガス/下水 | |
水道/ガス/下水 設備の供給の有無 | |
水道 | 有 |
ガス | 有 |
下水道 | 有 |
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第2種住居地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | 地区計画等(地区計画等) |
その他地域地区等3 |
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基準建ぺい率 | 70 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 200 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
標準地 |
仙台市泉区宮城県仙台市泉区八乙女2丁目3番6外
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標準地の範囲 | |
東 | 170 m
|
西 | 250 m
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南 | 40 m
|
北 | 40 m
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標準的使用 | |
標準的使用 | 低層店舗
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画地の形状等 | |
間口 | 38 m
|
奥行き | 34 m
|
面積 | 1300 m2
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形状 | 長方形 |
地域の特性 | |
地域の特性 | 北環状線沿いの路線商業地域
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街路 | 22m県道
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法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第2種住居地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | 地区計画等(地区計画等) |
その他地域地区等3 |
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指定建ぺい率 | 60 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
基準建ぺい率 | 70 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 200 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
地域の将来予測 | |
(1)主要街路の仙台北環状線沿いに立地し、広域からの集客が見込めるため、店舗用地としての優位性が有る。コロナ禍の状況においても変わらず、今後もこの傾向が続くものと予測する。 (2)平成5年に土地区画整理事業により整備された商業地域で、土地利用形態に大きな変化はない。商況は良好で、比較的堅調な需要を反映し、今後とも地価は上昇基調で推移するものと予測する。 |
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近隣地域の比準価格 | |
最有効使用判定 | 低層店舗地
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不動産鑑定士の査定額(1) | |
比準価格 |
1坪 48万2,676 円
1平米 14万6,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
比準価格 |
1坪 48万9,288 円
1平米 14万8,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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前年からの変動額
前年からの変動額 | |
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不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
2023年 |
1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円 |
前年から次年への変動率 4.3 % | |
2022年 |
1坪 46万2,840円 1平米 14万円 |
不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
2020年 |
1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円 |
前年から次年への変動率 2.9 % | |
2019年 |
1坪 46万2,840円 1平米 14万円 |
標準地区分 | 代表標準地 |
継続・新規区分 | 新規 |
一般的要因 | |
(1)低金利を背景にして、利便性と環境の優れた地域での地価上昇が続いており、地価の割安な周辺地域へ波及している。 (2)今後の金利上昇が一部で懸念されているものの、現時点においては泉区内の店舗事務所需要は堅調で、全般的に地価は上昇基調で推移している。 |
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地域要因 | |
(1)主要幹線街路沿いの路線商業地域であるが、周辺住宅地からのアクセスも良好なことから、大型物販店舗や飲食店舗としての立地に優位性がある。 (2)平成5年に換地処分が行われた土地区画整理事業による商業地域で、地価水準の形成に影響を与える程の店舗の出店及び撤退などはない。 |
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個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)角地で集客性がやや優れるものの、変動状況としては特段の要因はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
事例番号 |
2313040 比準価格算定 事例A |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 宮城県 |
市区町村 | 仙台市泉区 |
地域 | 宮城県仙台市泉区八乙女2丁目3番6外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第2種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
16万3,087 円/平米
53万9,166 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
16万8,105 円/平米
55万5,755 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
15万497 円/平米
49万7,543 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
15万5,000 円/平米
51万2,430 円/坪
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土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 貸家建付地 |
形状 | 不整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北東 |
道路幅員 | 8 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 南 |
側道幅員1 | 8.3 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例B
事例番号 |
2313040 比準価格算定 事例B |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 宮城県 |
市区町村 | 仙台市泉区 |
地域 | 宮城県仙台市泉区八乙女2丁目3番6外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第2種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
14万5,850 円/平米
48万2,180 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
14万8,764 円/平米
49万1,814 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
13万9,423 円/平米
46万932 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
14万4,000 円/平米
47万6,064 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 貸家建付地 |
形状 | 不整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南 |
道路幅員 | 14.5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 東 |
側道幅員1 | 9.5 m |
側道方位2 | 西 |
側道幅員2 | 6.3 m |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例C
事例番号 |
2313040 比準価格算定 事例C |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 宮城県 |
市区町村 | 仙台市泉区 |
地域 | 宮城県仙台市泉区八乙女2丁目3番6外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
11万487 円/平米
36万5,270 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
11万5,459 円/平米
38万1,707 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
13万3,324 円/平米
44万769 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
13万7,000 円/平米
45万2,922 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 60 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北西 |
道路幅員 | 12 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例D
事例番号 |
2313030 比準価格算定 事例D |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 宮城県 |
市区町村 | 仙台市泉区 |
地域 | 宮城県仙台市泉区八乙女2丁目3番6外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 近隣商業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
13万1,506 円/平米
43万4,759 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
13万1,759 円/平米
43万5,595 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
14万1,676 円/平米
46万8,381 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
14万6,000 円/平米
48万2,676 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 100 % |
基準容積率 | 300 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 西 |
道路幅員 | 12.2 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 南 |
側道幅員1 | 6 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 駐車場付置義務(駐車付置義務) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |