路線価 (2023) 島根県松江市大庭町1803-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市大庭町１８０３番５外
価格時点	2023 年
駅名	松江駅 から 4400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2億800万 円 (2975 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2億800万 円 (2975 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円／坪 1平米 7万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市街地郊外部一帯を圏域とする路線商業地域。需要者は県内法人企業を中心に県外の法人企業も含まれる。商業地の郊外への外延化・分散化が進行する中で、当該地域は土地区画整理事業による郊外型店舗から成る商業ゾーンが新たに完成した地域である。郊外に広がる住宅地を背後地にして商況は堅調で商業地需要が高まり、地価は上昇基調にある。需要の中心となる価格帯は２，８００㎡の土地で２億円程度である。 (2) 同一需給圏は市郊外部または近郊の路線商業地域のほか、外縁部に郊外型店が集積する商業地域である。需要者の中心はフランチャイズ店を運営する地元事業者や県外の事業者である。土地区画整理地に商業施設が集積する地域で商況は安定的に推移している。国道背後には住宅地が広がり商業環境は良好で土地需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は２，８００㎡程度の土地で１億９６００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替競争関係の強い取引事例を中心に調整して試算したもので、市街地郊外部の市場実態を反映して規範性が高い。収益価格は周辺に賃貸向け店舗等が少なく、安定的で合理的な家賃水準の設定などに関し変動要素を含んでいるため相対的に信頼性が劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、松江市全般の商業地域の需給動向を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 商業施設が集積する地域で自己利用目的の取引が主となる地域に所在する。比準価格は不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は周辺に賃貸向け店舗等が少なく、安定的で合理的な家賃水準の設定などに関し変動要素を含んでいるため相対的に信頼性が劣る。比準価格は価格的牽連性の強い事例を基に試算し精度は高い。規範性の高い比準価格を重視し収益価格は参考に留め、単価と総額との関連性の適否について留意の上、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	松江駅南東方
距離	4400 m
土地の状態
土地面積	899.9 坪 (2975 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗等が建ち並ぶ郊外の路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	17.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市大庭町１８０３番５外
標準地の範囲
東	0 m
西	100 m
南	220 m
北	230 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	80 m
面積	2800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１７．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地郊外部に位置する土地区画整理済の路線商業地域であり、商況は堅調で周辺では商業集積も進んでおり、地価は当面上昇基調で推移するものと予測する。 (2)郊外部に位置する土地区画整理事業が行われた路線商業地域である。周辺では商業集積が進んで不動産需給バランスはタイトで地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、生産活動や個人消費は緩やかな持ち直しの動きがみられ、郊外型店舗を中心として商業環境は良化している。 (2)郊外型店舗が集積する地域における商況は堅調で空店舗はほとんどない。
地域要因
(1)宇竜谷土地区画整理事業地内にあり、国道４３２号整備も相俟って商業集積が進行している。 (2)区画整理事業が行われた地域に大規模店舗などが進出し、周辺においても空地はなく土地需給バランスはタイトである。
個別的要因	(1)二方路で顧客出入の便、宣伝効果等がやや優っている。個別的要因に変動はない。 (2)二方路　＋２

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２１７Ｓ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市大庭町１８０３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,653 円／平米 24万191 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,923 円／平米 26万919 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,049 円／平米 22万8,276 円／坪
査定価格 平米 坪	7万400 円／平米 23万2,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市大庭町１８０３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万135 円／平米 19万8,806 円／坪
推定価格 平米 坪	6万135 円／平米 19万8,806 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,026 円／平米 22万4,894 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,400 円／平米 22万9,436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市大庭町１８０３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,375 円／平米 19万2,988 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,609 円／平米 19万3,761 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,952 円／平米 22万7,955 円／坪
査定価格 平米 坪	7万300 円／平米 23万2,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市大庭町１８０３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,582 円／平米 23万38 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,906 円／平米 22万1,191 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,261 円／平米 22万8,977 円／坪
査定価格 平米 坪	7万600 円／平米 23万3,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	松江２３１Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市大庭町１８０３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,588 円／平米 9万7,818 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,016 円／平米 19万1,801 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,855 円／平米 22万4,329 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,200 円／平米 22万8,775 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情