路線価 (2023) 島根県松江市富士見町3-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 松江市島根県松江市富士見町３番１３外
価格時点	2023 年
駅名	東松江駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億6,800万 円 (33413 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4億6,800万 円 (33413 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,284 円／坪 1平米 1万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、橋南地区に所在する工業地域であり、需要者の中心は同圏内の地元法人企業や大手企業である。企業誘致の優遇制度のある工業団地への需要が優先される状況の中で、高速道路とのアクセスが良く、物流用地も混在する比較的新しい団地では一部需要の回復がみられるものの、製造業が中心の大中工場が集積する旧来型の団地の需要は減退傾向が続いている。成約する取引の価格は、個別性を反映してまちまちで、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 (2) 同一需給圏は概ね松江市内の工業地域。需要者の中心は地元の事業者及び県外の大手を主体とする事業者。設備増強・工場増設に伴う中小規模工場地の需要はあるが、事業拡大による大規模工場地への新規投資については抑制的な傾向が依然続いており、工業地需要は減退し、地価は微減傾向にある。取引の価格幅は大きく、土地は１４～２１千円／㎡程度が取引の中心と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 製造業の大工場を中心とする工業地域である。当該地域は、自己所有の工場等が中心であり、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、類似地域内に所在する信頼性の高い取引事例を採用して試算したものであり、市場性を反映した精度の高い価格である。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、前年公示価格からの下落の程度もふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 自己の業務用工場が多い工業地域であり、適切な工場の賃貸事例も得られず賃料把握ができないことから、収益価格は試算しなかった。比準価格は、大規模工場地の事例が少なく、同一需給圏内の類似地域から中小規模工場地の事例を中心に選択して比準した。したがって、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東松江駅北東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	10106.8 坪 (33413 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模、大規模工場の建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松江市島根県松江市富士見町３番１３外
標準地の範囲
東	150 m
西	200 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	270 m
奥行き	125 m
面積	33000 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)製造業が中心の臨海型の大規模な工業地域である。当業種の地場企業の生産活動が弱含みで推移する中、大規模工場地への需要減退が継続していることから、当分の間、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (2)臨海に位置する中規模、大規模工場の工業地域で、中小規模工場地の取引が中心で、大規模工場地の需要は減退し、当面、地価下落は微減傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万6,615円 1平米 1万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万6,615円 1平米 1万4,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症・不透明な国際情勢・原材料の供給不足・物価上昇等の影響を受けつつ、県内の生産活動は緩やかに持ち直している。 (2)松江市周辺では山陰自動車道周辺の物流施設用地を中心に工業地需要が回復傾向にある。
地域要因
(1)製造業の大規模工場地の需要は引き続き減退している。 (2)設備増強・工場増設に伴う中小規模工場地の取引は見られるが、大規模工場地の需要は減退し、地価下落は微減傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	松江２２７Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市富士見町３番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,819 円／平米 5万2,298 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,611 円／平米 6万1,528 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,766 円／平米 4万5,510 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	松江２２７Ｕ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市富士見町３番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,888 円／平米 7万2,362 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,112 円／平米 5万9,878 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,943 円／平米 4万6,096 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	松江２２７Ｓ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市富士見町３番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,279 円／平米 5万7,124 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,720 円／平米 5万5,276 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,397 円／平米 4万4,290 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	松江２２１Ｕ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	松江市
地域	島根県松江市富士見町３番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,799 円／平米 6万2,149 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,251 円／平米 6万338 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,083 円／平米 4万9,864 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	北
側道幅員2	8.6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情