路線価 (2023) 島根県浜田市国分町762 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 浜田市島根県浜田市国分町７６２番
価格時点	2023 年
駅名	下府駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	499万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	499万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万748 円／坪 1平米 2万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、浜田市郊外の既成住宅地域である。主な需要者は、市内に居住する第１次または第２次取得者層が中心となるものと見込まれる。住宅団地と比べて特に若年層からの需要が乏しく、不動産市場での競争力に劣り、経済環境も不安定で弱含みの動向である。土地は５００万円前後、新築の戸建住宅は３，０００万円以下の物件が需要の中心であるが、新築目的の更地取引は極めて少ない。 (2) 同一需給圏は概ね浜田市郊外の既成住宅地域の範囲。道路事情が悪い古くからの既成集落であり、需要者層は当該地域に地縁血縁関係を有する市内居住者が中心となる。取引の中心は、土地２００㎡程度（４００万円～５００万円程度）と考えられ、新築戸建取引は殆ど認められない。古い集落で空家が多く、安値取引も散見され、地価の下落要因となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は古くからの住宅地域で賃貸事例が存せず収益価格を求めることを断念したが、街路条件や交通接近条件などを考慮すれば収益性となじまない地域である。比準価格は、同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めているため、市場性や実証性の観点から規範性が高い。したがって比準価格を中心に、代表標準地等との均衡及び前年度価格も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、周辺には賃貸アパートが殆んど無い地域性から賃貸市場が形成されていないため、収益価格は非適用とした。比準価格は地域性の類似する取引事例を中心に求めた精度の高い価格と認められる。自用目的の取引による価格水準形成が相当であることから、比準価格を基礎として、代表標準地との価格均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	下府駅北方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	70.5 坪 (233 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が密集する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜田市島根県浜田市国分町７６２番
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	15 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	街路条件にやや劣る既成住宅地域
街路	基準方位　北　４ｍ市道　角地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)浜田市郊外の既成住宅地域で特段の要因変動は認められないものの、街路条件や利便施設への接近性にやや劣るため市場競争力が年々低下しており、地価動向も当面弱含み基調と予測される。 (2)小規模な低層住宅が密集する古くからの住宅地域。人口減少や高齢化等の構造的な要因により空家が多く、地価水準は当面僅かな下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界経済の不透明感やコロナ禍の影響から、地方では所得や雇用環境が不安定であるが、住宅価格は底値圏で下落と上昇の要因が調整段階にある。 (2)浜田市は島根県の市部の中では人口減少率が高く、引き続き全般的な宅地需要の減退傾向が続いている。
地域要因
(1)地域経済は低迷しており、利便性に劣る郊外既成住宅地域では、周辺住宅地と比較して市場競争力に劣り需要が減退している。 (2)地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	浜田２３１Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	浜田市
地域	島根県浜田市国分町７６２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,601 円／平米 7万1,413 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,320 円／平米 7万484 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,466 円／平米 7万4,273 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	浜田２３１Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	浜田市
地域	島根県浜田市国分町７６２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,763 円／平米 6万5,336 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,630 円／平米 7万1,509 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,206 円／平米 7万107 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	浜田２２７Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	浜田市
地域	島根県浜田市国分町７６２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,862 円／平米 8万5,500 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,552 円／平米 8万4,475 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,563 円／平米 7万1,287 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	浜田２２１Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	浜田市
地域	島根県浜田市国分町７６２番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,309 円／平米 7万448 円／坪
推定価格 平米 坪	2万578 円／平米 6万8,031 円／坪
標準価格 平米 坪	2万254 円／平米 6万6,960 円／坪
査定価格 平米 坪	2万300 円／平米 6万7,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情