路線価 (2023) 島根県浜田市三隅町古市場1250-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 浜田市島根県浜田市三隅町古市場１２５０番１０外
価格時点	2023 年
駅名	三保三隅駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	97万5,000 円 (92 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,044 円 1平米 1万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	97万5,000 円 (92 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,044 円／坪 1平米 1万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、浜田市三隅町地区の郊外に所在する既成住宅地域である。需要者は地縁性を有する町内居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。過疎高齢化により宅地需要は減少しているが、地価下落が長期に及んで価格調整が進み、価格水準はほぼ底値圏にある。土地総額は１００万円前後、新築の戸建住宅は２０００万円程度の取引が需要の中心であるが、漁村集落地域の特性から近年民間の土地取引は少なく宅地需要減退傾向が継続している。 (2) 同一需給圏は三隅町郊外の既成住宅地域の範囲であり、需要者の中心は当該地域に地縁血縁関係を有する町内居住者である。既成漁家集落で根強い土地需要は期待されるものの、人口減少や高齢化等の構造的要因により、地価水準は引き続き下落傾向で推移している。取引の中心は土地１００㎡程度（１００万円程度）であり、新築戸建の取引は殆どない。土地取引も引き続き非常に少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 漁村集落の住宅地域であるため、適切な賃貸事例が存せず賃貸市場が未成熟な地域で、収益価格を求められなかった。根本的に収益性となじまない地域で、過疎化などから住宅地需要は減退しており、自用目的での取引が中心の地域である。したがって、実証的で地域的特性を反映した比準価格を中心に、周辺標準地等との均衡及び前年度価格も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己用住宅を中心とする漁家集落地域であり、適切な賃貸事例を収集することはできないことから、収益還元法は非適用とした。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を採用しており、市場性を反映した適切な価格が求められた。自用目的の土地取引により地価水準が形成されることが相当であり、比準価格を基礎に、周辺標準地等価格との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	三保三隅駅南西方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	27.8 坪 (92 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、漁家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜田市島根県浜田市三隅町古市場１２５０番１０外
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	17 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	要因変化に乏しい既成住宅地域
街路	基準方位　北　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)過疎化が進む浜田市郊外の古くからの住宅地域であり、近傍の三隅火力発電所の増設等の影響も認められるものの、市場競争力に劣り宅地需要は減退している地域であるため弱含みの動向が継続すると見込まれる。 (2)古湊漁港に隣接する小規模住宅が密集する古くからの漁家集落である。根強い土地需要は期待されるが、人口減少や高齢化等による構造的要因を反映して、地価水準は当面僅かな下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万5,044 円 1平米 1万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万5,044 円 1平米 1万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万5,044円 1平米 1万600円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万5,374円 1平米 1万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万5,044円 1平米 1万600円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 3万5,374円 1平米 1万700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界経済の不透明感やコロナ禍の影響から、地方では所得や雇用環境が不安定であるが、住宅価格は底値圏で下落と上昇の要因が調整段階にある。 (2)浜田市は島根県の市部の中では人口減少率が高く、引き続き全般的な宅地需要の減退傾向が続いている。
地域要因
(1)公共事業や三隅火力発電所増設などによる影響が認められるものの、市場競争力に劣る既成住宅地域であるため需要減退が継続している。 (2)地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)接面方位がやや優るものの、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	浜田２３１Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	浜田市
地域	島根県浜田市三隅町古市場１２５０番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,821 円／平米 2万2,550 円／坪
推定価格 平米 坪	6,640 円／平米 2万1,952 円／坪
標準価格 平米 坪	8,513 円／平米 2万8,144 円／坪
査定価格 平米 坪	8,600 円／平米 2万8,432 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	浜田２２１Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	浜田市
地域	島根県浜田市三隅町古市場１２５０番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,278 円／平米 3万7,285 円／坪
標準価格 平米 坪	1万530 円／平米 3万4,812 円／坪
査定価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	浜田２１７Ｎ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	浜田市
地域	島根県浜田市三隅町古市場１２５０番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,263 円／平米 3万623 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,201 円／平米 4万337 円／坪
標準価格 平米 坪	1万419 円／平米 3万4,445 円／坪
査定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情