路線価 (2023) 島根県浜田市黒川町4189 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 浜田市島根県浜田市黒川町４１８９番
価格時点	2023 年
駅名	浜田駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万9,524 円 1平米 9万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万7,540 円／坪 1平米 9万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、浜田市内で中心部の商業地域及びその周辺の混在地域も含む範囲である。需要者は市内の法人が中心で、県外からの参入取得者は少ない。大型店舗等との競合から顧客は流出し経営環境は低調で、コロナ禍の影響も受け商業地需要は減退しているものの、地価は底値水準で横這いの動向にある。土地単価は９５千円／㎡までの取引が中心であるが、近年民間取引事例は少ない傾向である。 (2) 同一需給圏は浜田駅を中心とした既成商業地域の範囲で、需要者層は地元事業者が中心的となる。土地１００～２００㎡（１０００万～２０００万程度）が取引の中心的価格帯となる。駅前商業地という立地の稀少性はあるが、近接する売土地の処分は進まず、有効需要は乏しい。地元精通者によるとコロナ禍でも駅周辺は大きな変化が無く底値圏安定推移という見方もあるが、駅周辺での商業地取引が少ない実態を踏まえると、商業地価格は弱含み傾向と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は駅前の既成商業地域で賃貸不動産が介在しているが、利回り重視の投資収益不動産や事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。賃貸需要も弱く収益性と馴染まず、自用目的の取引が多い地域である。比準価格は適切な事例が少ないものの、地域経済の低迷を反映した実証的な価格が求められた。したがって、規範性の高い比準価格を中心に、収益価格は参考とし、周辺標準地等との均衡及び前年価格等も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 駅前商業地であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の類似地域における取引事例から求めた適正な価格と認められる。自用目的の取引による価格水準形成が相当であることから、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、県西部の広域的な商業地価格バランスを考慮して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	浜田駅南東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜田市島根県浜田市黒川町４１８９番
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域経済の低迷を反映し、大型店舗に顧客も流出しているものの、土地有効利用が改善しており、底値水準にあるため横這いの動向で推移すると予測される。 (2)駅南北でのビジネスホテル開業もあり駅周辺で土地高度利用が進んだが、主力産業は不調で地域経済は弱含み傾向である。三隅発電所増設による作業員の宿泊飲食需要も一段落し、商業地の先行き不透明感は残っている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万9,524 円 1平米 9万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万9,524円 1平米 9万600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 29万9,524円 1平米 9万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 29万9,524円 1平米 9万600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が長期に及び、大型店舗や通信販売の影響もあって、地方は飲食観光産業を中心に売上げは悪化し商業地需要は総じて低迷している。 (2)浜田市は島根県の市部の中では人口減少率が高く、引き続き全般的な宅地需要の減退傾向が続いている。
地域要因
(1)地域経済は低迷し大型店舗等へ顧客流出が続いているものの、ホテル進出等の土地有効利用が改善しているため、底値水準で横這動向にある。 (2)火力発電所の営業運転開始により、作業員の宿泊・飲食需要が大きく減少し、駅周辺商業地の先行きが懸念される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	浜田２３１Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	浜田市
地域	島根県浜田市黒川町４１８９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,527 円／平米 17万348 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,527 円／平米 17万348 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,768 円／平米 29万6,773 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,800 円／平米 29万6,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	浜田２３１Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	浜田市
地域	島根県浜田市黒川町４１８９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,331 円／平米 20万9,372 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,331 円／平米 20万9,372 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,704 円／平米 29万6,561 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,700 円／平米 29万6,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	浜田２１７Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	浜田市
地域	島根県浜田市黒川町４１８９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,934 円／平米 25万7,650 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,664 円／平米 25万145 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,161 円／平米 30万4,684 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,200 円／平米 30万4,813 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情