路線価 (2023) 宮城県仙台市泉区泉中央4-5-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市泉区宮城県仙台市泉区泉中央４丁目５番２
価格時点	2023 年
駅名	泉中央駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 95万8,740 円
1平米当たり	1平米 29万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5億9,700万 円 (1554 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 126万9,504 円 1平米 38万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5億9,800万 円 (1554 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 127万2,810 円／坪 1平米 38万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として、地下鉄・泉中央駅周辺の商業地域の範囲で、大型商業施設が立地可能な仙台市北部の幹線街路沿いにも及ぶ。需要者は、店舗展開する事業者やマンション分譲業者等などが主体。資金力のある中央資本が中心となるが、地元資本の参入も想定できる。コロナ禍で一時的に停滞はあったものの、泉中央駅周辺での優良物件に対する取得意欲は高い一方で、出物は少ない。画地規模等により価格は異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は泉中央駅を中心とする仙台市北部の商業地域。需要者の中心は、マンション開発業者や店舗展開をする事業者。泉中央駅を中心に商業集積が進んでおり、供給が少ないため、需要は強い。市場の中心価格帯は画地規模・建築条件等により価格は大きくことなるため、把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益目的の物件の取引が中心となるが、自用を目的とするものも混在。泉中央駅前周辺の商業地域では、コロナ禍で停滞感もあったが、空室率や賃料に大きな変化は見られず需要も安定。賃料の遅行性から、地価上昇に相応した賃料相場が形成されてはおらず、また賃料水準には一定の上限があることや、建築費の高騰で収益価格は低位に試算された。よって代替性を有する事例を基に試算した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏内における類似性の高い取引事例により、市場参加者の特性を反映した比準価格を求めることができた。近年の地価上昇に比べ賃料の上昇が弱く、建築費の高騰もあり、収益価格はやや低位に試算された。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	泉中央駅東方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	470.1 坪 (1554 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の店舗が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市泉区宮城県仙台市泉区泉中央４丁目５番２
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗・事務所付共同住宅地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	35 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	地下鉄泉中央駅に隣接した区内有数の商業地域。県道仙台泉線沿いに位置する。
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大型複合商業施設や医療施設等の進出が進んだ泉中央駅前エリアにあり、商業地域としての熟成度も高い。マンション用地需要も根強い一方で供給は少ない。潜在的な需要はあり、地価は堅調に推移すると予測。 (2)泉中央地区の中心路線商業地域で、大規模画地ではマンション建設もみられるなどマンション用地への需要は強い。供給が少なく、地価は上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗・事務所付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 128万2,728 円 1平米 38万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 127万2,810 円 1平米 38万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 128万2,728円 1平米 38万8,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 120万6,690円 1平米 36万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 127万2,810円 1平米 38万5,000円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2019年	1坪 120万6,690円 1平米 36万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)泉区内の商業地は、コロナ禍で停滞はあったが、空室率や賃料水準に大きな変化はない。供給が少ない中で、優良物件に対する投資意欲は高い。 (2)資金調達環境や供給不足などにより、コロナ渦においても需要は旺盛で、泉区中心商業地の地価は上昇傾向が続いている。
地域要因
(1)大規模商業施設や医療施設が集積する泉中央駅前の中心商業地域。投資需要が高い地域と判断されるが、供給は限定的である。 (2)泉中央駅近隣に医療機関や商業施設が開業などにより商業集積が進んでおり、特にマンション適地の需要は強い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313050 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区泉中央４丁目５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万2,752 円／平米 110万78 円／坪
推定価格 平米 坪	33万4,307 円／平米 110万5,219 円／坪
標準価格 平米 坪	38万9,635 円／平米 128万8,133 円／坪
査定価格 平米 坪	39万 円／平米 128万9,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313050 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区泉中央４丁目５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万5,681 円／平米 84万5,281 円／坪
推定価格 平米 坪	26万2,456 円／平米 86万7,680 円／坪
標準価格 平米 坪	38万6,533 円／平米 127万7,878 円／坪
査定価格 平米 坪	38万7,000 円／平米 127万9,422 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313020 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区泉中央４丁目５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万8,985 円／平米 138万5,164 円／坪
推定価格 平米 坪	42万8,163 円／平米 141万5,507 円／坪
標準価格 平米 坪	38万7,829 円／平米 128万2,163 円／坪
査定価格 平米 坪	38万8,000 円／平米 128万2,728 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	25 m
側道方位2	北
側道幅員2	14 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313020 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区泉中央４丁目５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万7,335 円／平米 85万750 円／坪
推定価格 平米 坪	26万4,511 円／平米 87万4,473 円／坪
標準価格 平米 坪	38万8,416 円／平米 128万4,103 円／坪
査定価格 平米 坪	38万8,000 円／平米 128万2,728 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情