路線価 (2023) 島根県浜田市片庭町254-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 浜田市島根県浜田市片庭町２５４番４
価格時点	2023 年
駅名	浜田駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	524万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万6,043 円 1平米 4万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	522万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,382 円／坪 1平米 4万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、浜田市中心部付近の既成商業地であるが、一部の混在住宅地域なども含まれる。主な需要者は、浜田市内に居住する個人または中小事業者である。大規模店舗及びインターネット通販との競合から、近隣地域等の既成商業地域では収益性回復の兆しが見えない。土地は５００万円強の物件が需要の中心であるが、近隣地域周辺での民間取引は少ない。 (2) 同一需給圏は浜田市の既成商業地域の範囲であり、需要者層は当該地域に地縁性を有する地元事業者等が中心となる。ＪＲ浜田駅周辺がホテル開業で活性化する中、当地周辺は特に目立った動きがなく、既成商業地として引き続き収益性は後退している。取引の中心は土地１００㎡程度（４７０万円程度）と考えられるが、近隣地域においては背後の住宅地を除き長らく土地取引がなく、需要減退傾向が続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は画地条件などの面から賃貸物件の需要と供給はともに乏しく、収益性には馴染まないので収益価格を求めることを断念した。比準価格は、同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めているため、市場性や実証性の観点から規範性が高い。商業地需要が弱含みである動向を反映した比準価格の信頼性は高いものと判断し、周辺標準地等との均衡及び前年度価格も考慮して、比準価格を中心に鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己用店舗や事務所が多く、適切な賃貸事例が少ないことから、収益価格は非適用とした。比準価格は同一需給圏内の類似地域における既成商業地の取引事例から求めた精度の高い価格と認められる。自用目的の取引による価格水準形成が相当であることから、比準価格を基礎に、周辺標準地等価格との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	浜田駅南西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	33.6 坪 (111 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	ブロック造:B その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗等が多い国道沿いの既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜田市島根県浜田市片庭町２５４番４
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	180 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	17 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	要因変動に乏しい既成商業地域
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模商業施設へ顧客流出が続いており、既成の商業地は需要が大きく減退している。コロナ禍の影響もあり、近隣地域の需要と地価動向は引き続き減退下落傾向と予測する。 (2)市街地西部の幹線道路沿いの古くからの商業地域。ＪＲ浜田駅周辺がホテル開業やスーパー開店等発展的に推移する中で、当地周辺は要因変化に乏しい。地価水準は引き続きやや下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万6,043 円 1平米 4万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万6,043円 1平米 4万7,200円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が長期に及び、大型店舗や通信販売の影響もあって、地方は飲食観光産業を中心に売上げは悪化し商業地需要は総じて低迷している。 (2)浜田市は島根県の市部の中では人口減少率が高く、引き続き全般的な宅地需要の減退傾向が続いている。
地域要因
(1)大型店舗へ顧客が流出しており、既成の商業地域では売上収益が低迷し、商業地需要も減退して弱含みに推移している地域である。 (2)地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	浜田２２７Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	浜田市
地域	島根県浜田市片庭町２５４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,299 円／平米 12万4 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,045 円／平米 11万9,165 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,271 円／平米 15万2,972 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,300 円／平米 15万3,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	浜田２２７Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	浜田市
地域	島根県浜田市片庭町２５４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,435 円／平米 11万3,842 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,194 円／平米 11万3,045 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,099 円／平米 15万5,709 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,100 円／平米 15万5,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	浜田２２１Ｒ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	浜田市
地域	島根県浜田市片庭町２５４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,894 円／平米 19万4,704 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,364 円／平米 19万2,951 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,315 円／平米 15万9,729 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,300 円／平米 15万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情