路線価 (2023) 島根県浜田市三隅町西河内471-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 浜田市島根県浜田市三隅町西河内４７１番２
価格時点	2023 年
駅名	三保三隅駅 から 80m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	252万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	252万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,136 円／坪 1平米 1万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、三隅町の既成商業地域及び背後の混在地域で、幹線道路沿い地域も含む範囲である。需要者は、三隅町に居住する個人または小規模事業者が大部分である。ＪＲ利用者の減少と大規模店舗への顧客流出に加え、人口減少から収益性は低迷し、経済環境も不安定である。需要の中心となる価格帯は、土地総額が３００万円未満と考察される。周辺商業地域における宅地供給は少ないものの、需要も弱含みの傾向で、安値取引も散見される。 (2) 同一需給圏は三隅町内の既成商業地域及び商住混在地域の範囲であり、需要者の中心は当該地域に地縁血縁関係を有する町内居住者が中心となり、転入は殆どない。衰退の続く既成の駅前商店街であり、人口減少や高齢化等の地域の構造的要因により、地価水準は下落傾向で推移している。取引の中心は土地１００㎡～１５０㎡程度、総額２００万円～３００万円程度と考えられるが、商業地取引は極めて少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は駅前の小規模な既成商業地域で、大型店舗との競合により衰退傾向にある。適切な賃貸事例が存せず賃貸市場の熟成度が低いので、収益価格を求められなかった。収益性に馴染まない地域で、ほとんどが自用目的取引の地域である。比準価格は複数の事例を採用しており、市場性を反映して規範性が高い。したがって、規範性の高い比準価格を中心に、周辺標準地との均衡及び前年価格等も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 店舗の賃貸事例も殆んど認められない地域性から、収益価格は非適用とした。比準価格は同一需給圏内の類似地域における取引事例から求めた精度の高い価格と認められる。自用目的の取引による価格水準形成が相当であることから、比準価格を基礎に、周辺標準地等価格との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	三保三隅駅南東方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	39.3 坪 (130 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗、住宅等が混在する駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜田市島根県浜田市三隅町西河内４７１番２
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅敷地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	20 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	商業地としての機能低下が認められる駅前の既成商業地域
街路	１０．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)三保三隅駅前に所在する小規模な既成商業地域であり、大型店との競合等から地域的な衰退が進んで弱含みの動向が継続するものと見込まれる。 (2)ＪＲ三保三隅駅前のごく小規模な駅前商店街である。空地が増え、商業地としての機能低下が続いている。当面地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が長期に及び、大型店舗や通信販売の影響もあって、地方は飲食観光産業を中心に売上げは悪化し商業地需要は総じて低迷している。 (2)浜田市は島根県の市部の中では人口減少率が高く、引き続き全般的な宅地需要の減退傾向が続いている。
地域要因
(1)駅前の小規模な既成商業地域で、売上げの不振から地域的衰退化傾向であり商業地需要は低迷している。 (2)空地が増え商業地としての機能は低下している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	浜田２１７Ｎ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	浜田市
地域	島根県浜田市三隅町西河内４７１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,602 円／平米 8万1,334 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,492 円／平米 7万7,665 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,177 円／平米 6万3,399 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	浜田２０７Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	浜田市
地域	島根県浜田市三隅町西河内４７１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,824 円／平米 7万8,762 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,021 円／平米 7万9,413 円／坪
標準価格 平米 坪	2万852 円／平米 6万8,937 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	浜田２０７Ｎ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	浜田市
地域	島根県浜田市三隅町西河内４７１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,383 円／平米 5万7,468 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,091 円／平米 7万3,033 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,567 円／平米 6万4,689 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情