路線価 (2023) 島根県出雲市湖陵町大池1726-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 出雲市島根県出雲市湖陵町大池１７２６番１
価格時点	2023 年
駅名	江南駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	480万 円 (565 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,068 円 1平米 8,490 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	479万 円 (565 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,035 円／坪 1平米 8,480 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、湖陵町内の既成住宅地域であるが、旧出雲市郊外の一部地域も含む。需要者は、当該地区または近隣地区の居住者が多い。斐川町を除く旧簸川郡での不動産需要は減退傾向が続くが、湖陵町の一部地域は利便性に比して地価水準が低いことが見直されて需要が回復しているため、近隣地域の地価動向も安定化する方向にある。土地は５００万円未満、新築住宅は２，５００万円程度の物件が需要の中心であり、総額面での市場性に優れている。 (2) 同一需給圏は概ね湖陵町の既成住宅地域及び周辺の住宅地域。需要者の中心は町内に居住し地縁性を有する一般所得者層であり、圏外からの転入は少ない。町外への人口流出、周辺の住宅団地との競合などにより、既成住宅地の需要は減退しているが、地価水準は低位で割安感もあることから、地価は依然下落が続いているが、微減傾向にある。土地は５００㎡程度で４００万円程度、新築の戸建物件で２４００万円程度が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は湖陵町内の既成住宅地域で過去１年以内に成立したものを含む複数の取引事例を採用しているため、現下の不動産取引実態が反映されている。本件では適切な賃貸事例が存しないため収益価格を求めることを断念したが、公営住宅以外の賃貸需要は乏しいため、収益性にはなじみ難い地域である。取引事例を再検討したところ、求められた比準価格の信頼性は高いものと判断されるので、周辺標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 湖陵町郊外の既成住宅地域であり、自己使用の戸建住宅が建ち並び、民間の賃貸住宅は見られず、賃貸需要はなく、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から類似性の高い事例を選択して比準した。したがって、居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることを考慮し、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	江南駅西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	170.9 坪 (565 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	出雲市島根県出雲市湖陵町大池１７２６番１
標準地の範囲
東	200 m
西	50 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	18 m
面積	540 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記事項なし
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)湖陵町の不動産取引件数は少ないが、自動車交通の利便性が高い国道９号周辺の住宅団地を中心に需要は回復している。相対的地価水準が低いため、地価動向としても微減から下げ止まりに転じていくものと見込まれる。 (2)国道９号背後に位置する宅地開発の進んでいない既成住宅地域であり、周辺の住宅団地との競合などにより、地価は下落傾向であるが、格別の変動要因は見当たらず、当面、地価下落は微減傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万8,068 円 1平米 8,490 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万8,035 円 1平米 8,480 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万8,068円 1平米 8,490円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 2万8,068円 1平米 8,490円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万8,035円 1平米 8,480円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2019年	1坪 2万8,068円 1平米 8,490円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利政策の継続から県東部の住宅地での需要は堅調であるが、人口減少が深刻な島嶼部や山間部での新規需要に回復の兆しは見えない。 (2)出雲市の人口は横ばい傾向にあるものの低金利等が続き、住宅地需要は改善傾向にあり、コロナ禍による経済悪化等の影響は顕在化していない。
地域要因
(1)高齢化や人口減少などから需要の絶対数は少ないが、地域的な衰退化は生じていない。 (2)国道背後の宅地開発の進んでいない流動性の低い既成住宅地域であり、地価下落は微減傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	出雲２１７Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市湖陵町大池１７２６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,180 円／平米 2万431 円／坪
推定価格 平米 坪	6,867 円／平米 2万2,702 円／坪
標準価格 平米 坪	8,499 円／平米 2万8,098 円／坪
査定価格 平米 坪	8,500 円／平米 2万8,101 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	出雲２１７Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市湖陵町大池１７２６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,192 円／平米 2万471 円／坪
推定価格 平米 坪	1万407 円／平米 3万4,406 円／坪
標準価格 平米 坪	8,516 円／平米 2万8,154 円／坪
査定価格 平米 坪	8,520 円／平米 2万8,167 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	出雲２２７Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市湖陵町大池１７２６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,771 円／平米 2万5,691 円／坪
推定価格 平米 坪	7,771 円／平米 2万5,691 円／坪
標準価格 平米 坪	8,180 円／平米 2万7,043 円／坪
査定価格 平米 坪	8,180 円／平米 2万7,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	出雲２２７Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市湖陵町大池１７２６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,023 円／平米 4万9,666 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,164 円／平米 4万214 円／坪
標準価格 平米 坪	8,739 円／平米 2万8,891 円／坪
査定価格 平米 坪	8,740 円／平米 2万8,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情