路線価 (2023) 宮城県仙台市泉区長命ケ丘3-28-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 仙台市泉区宮城県仙台市泉区長命ケ丘３丁目２８番３外
価格時点	2023 年
駅名	八乙女駅 から 3900m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,350万 円 (765 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万4,398 円 1平米 8万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6,500万 円 (765 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,010 円／坪 1平米 8万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、泉区幹線道路・準幹線道路沿いの商業地域全域と判断される。需要者の中心は、沿道型店舗の取得を目指す法人である。近隣にショッピングセンターがオープンして集客力がやや増加しているものと思料される。市場の中心となる価格帯は、７００㎡程度の更地で５～７千万円程度と推定される。 (2) 同一需給圏は、北環状線、国道４号、住宅団地内幹線道路沿い等、仙台市全域の路線商業地域一帯の範囲。主な需要者は沿道型の自動車販売店や飲食店、小売業等を営む法人。沿道型店舗は広い駐車場が不可欠だが、当該地域はやや規模の小さな画地が多く駐車場が確保し辛い。また、仙台北環状線は中央分離帯の影響で反対車線の施設には入れず、加えて通行量が多くスピードのでるエリアであるため、接面道路からの出入りもし辛く、やや苦戦を強いられている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 沿道型店舗等取得目的の取引が主で、泉区内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、標準地周辺は沿道型店舗が中心であることから店舗に対する借り手需要はあるが、自用の店舗が中心であり、適正な賃料水準による賃貸市場が形成されていない。従って比準価格を中心に収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は沿道サービス施設等を主とした自己所有店舗も多い地域であり、さらに賃料の遅効性から、近年の地価上昇に対応した賃料相場が形成されていないため、収益価格は低位に査定された。一方、比準価格は実際に市場で成立した現実の需給動向を反映した実証的価格で、信頼性の高い複数の取引事例から適切に試算されている。よって本件では、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	八乙女駅西方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	231.4 坪 (765 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	葬祭会館
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仙台市泉区宮城県仙台市泉区長命ケ丘３丁目２８番３外
標準地の範囲
東	110 m
西	80 m
南	60 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	沿道型店舗地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	20 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大規模ショッピングセンターに近い幹線道路沿いの路線商業地域
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)路線商業地域としてほぼ熟成した地域であり、店舗の撤退や進出を経ながら現状程度で推移するものと考察した。 (2)幹線道路沿いに中小規模の飲食店等が建ち並ぶ地域。コロナによる行動規制等が解除され、商業地の地価も持ち直しつつあったが、令和４年の年末から再び感染者が増加に転じており、先行き不透明な状況が続くと予想。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道型店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万4,398 円 1平米 8万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万4,398円 1平米 8万3,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 27万2,745円 1平米 8万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 27万2,745円 1平米 8万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)泉区の商業地域については、泉中央地区で低金利による地価の上昇がみられるが、路線商業地の地価は若干の上昇に留まっている。 (2)商業地地価は、行動規制緩和等で回復基調にあったが、令和４年末より新規感染者が再び増加していることから、先行き不透明な状況となっている。
地域要因
(1)やや商業中心から外れた路線商業地域であるが、低金利や近隣のショッピングセンターの集客力により地価は若干上昇している。 (2)商業地域としては規模が小さく顧客誘因力は強くない。東方に大規模商業施設が開業したが、相乗効果は限定的なものにとどまっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区長命ケ丘３丁目２８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,430 円／平米 20万3,088 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,819 円／平米 34万3,226 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,724 円／平米 27万3,486 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,700 円／平米 27万3,406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	22 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313050 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区長命ケ丘３丁目２８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,924 円／平米 17万8,273 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,297 円／平米 20万9,260 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,991 円／平米 27万1,062 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,000 円／平米 27万1,092 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313060 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区長命ケ丘３丁目２８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,422 円／平米 19万6,449 円／坪
推定価格 平米 坪	6万789 円／平米 20万968 円／坪
標準価格 平米 坪	7万114 円／平米 23万1,797 円／坪
査定価格 平米 坪	7万100 円／平米 23万1,751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313070 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市泉区
地域	宮城県仙台市泉区長命ケ丘３丁目２８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,425 円／平米 27万2,497 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,498 円／平米 27万6,044 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,256 円／平米 27万8,550 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,300 円／平米 27万8,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情