路線価 (2023) 島根県出雲市斐川町上直江2998 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 出雲市島根県出雲市斐川町上直江２９９８番
価格時点	2023 年
駅名	直江駅 から 350m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	867万 円 (321 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	870万 円 (321 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,593 円／坪 1平米 2万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね斐川町上直江地区及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は地縁性を持つ市内居住者であるが、市外からの転入もある。大規模工場にも近く、利便性、快適性に優れることから近隣地域周辺では新規宅地分譲が続いていたが、コロナ禍の影響も認められるので、不安定ながら堅調に推移している。土地は２００～３２０㎡程度で５００～１０００万円程度、新築の戸建物件は２５００～３０００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は斐川町を中心とする出雲市郊外の住宅地域の範囲となる。需要者層は町内居住者が中心となるが、域外からの転入も見込まれる。駅近くの区画が整い熟成した住宅団地であり、取引も比較的多い。土地３００～３５０㎡程度（総額１０００万円前後）、新築戸建で総額２５００万～３０００万円程度が取引の中心的価格帯となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、民間の賃貸住宅が殆ど無く、収益価格は求めなかった。比準価格は近隣地域周辺の上直江地区の新築住宅団地を中心とする取引事例から求めたもので、比準の過程も適切であり、精度は高いと判断される。自用目的の取引が中心の住宅地域であるため、市場性を反映する比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、前年度価格及び単価と総額との関連も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 低層普通住宅を中心とする住宅団地であり、自用目的の土地取引が大半である。適切な賃貸事例の収集が困難であり、収益価格は非適用とした。比準価格は、同一需給圏内の地域要因類似性の高い事例を採用して求めた価格であり、市場性を反映した適切な価格が求められた。よって、比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	直江駅北東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	97.1 坪 (321 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	出雲市島根県出雲市斐川町上直江２９９８番
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	23 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)直江駅南に位置する区画整然とした住宅地域で、斐川町郊外の分譲宅地との競合はあるが、利便性に優ることから宅地需要は堅調な地域である。コロナ禍の影響を受けるものの、宅地需要は堅調な動向が続くと予測される。 (2)ＪＲ直江駅に近い区画の整った住宅地域である。出雲市では郊外住宅地を中心に需要が堅調であり、当面地価水準は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,593 円 1平米 2万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 8万8,270円 1平米 2万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,593円 1平米 2万7,100円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 8万8,270円 1平米 2万6,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界経済の不透明感やコロナ禍の影響から、地方では所得や雇用環境が不安定であるが、住宅価格は底値圏で下落と上昇の要因が調整段階にある。 (2)出雲市内では郊外住宅地を中心に住宅地取引が堅調であり、地価上昇地点も増加傾向にある。
地域要因
(1)上直江地区の区画整然とした住宅地域で、コロナ禍の影響を受けるものの、地価は改善傾向で堅調な動向である。 (2)区画整然とした駅に近い住宅地で、宅地需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)接面方位に優るものの、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	出雲２３１Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市斐川町上直江２９９８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,339 円／平米 9万6,995 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,456 円／平米 9万7,382 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,394 円／平米 8万7,259 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,900 円／平米 8万8,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	出雲２３１Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市斐川町上直江２９９８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,761 円／平米 10万5,002 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,232 円／平米 10万3,253 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,713 円／平米 9万1,619 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	出雲２３１Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市斐川町上直江２９９８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,436 円／平米 9万4,009 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,607 円／平米 9万4,575 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,876 円／平米 8万2,240 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,400 円／平米 8万3,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	出雲２２７Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市斐川町上直江２９９８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,190 円／平米 8万9,890 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,923 円／平米 8万9,007 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,656 円／平米 8万8,125 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	出雲２２７Ｇ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市斐川町上直江２９９８番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,785 円／平米 11万4,999 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,273 円／平米 11万3,307 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,978 円／平米 9万2,495 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情