路線価 (2023) 島根県出雲市今市町字藤ケ森930-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 出雲市島根県出雲市今市町字藤ケ森９３０番３
価格時点	2023 年
駅名	出雲市駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,460万 円 (253 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万1,343 円 1平米 9万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,460万 円 (253 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万1,343 円／坪 1平米 9万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、出雲市中心部の既成商業地域である。需要者は市内の中小事業者を中心に、ホテル用地などは県外資本も多い。新型コロナ感染症拡大により飲食店の客足は減少したが、国の支援策などもあり足もとでは改善傾向にある。駅前立地という希少性と経済活動の正常化期待からこの数年来の不動産取引は活発化しており、地価動向も安定している。２，０００～３，０００万円程度の物件が需要の中心だが、市内では最高価格帯に属する地域で供給は限られる。 (2) 同一需給圏は概ね出雲市駅周辺の既成商業地域。需要者の中心は地元の事業者及びホテル業等を含む県外の大手を主体とする事業者。中心部の既成商業地では大型店舗等への顧客の流出が続いていたが、観光客数の増加により駅周辺のホテル、飲食関連を中心に賑わい商況も回復し、地価の上昇圧力が強まっていたものの、コロナ禍の影響で地価は横ばいのまま推移している。取引の価格幅は大きく、土地は６０～１００千円／㎡程度が取引の中心と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めているため、市場性・実証性の観点から規範性が高い。収益価格は低層の店舗・事務所の建築を想定して求めたが、希少性などが賃料水準に反映され難いという特性から他の試算価格に比較して低く求められる傾向にあり、相対的な信頼性にやや劣るものと判断した。したがって、比準価格を中心に収益価格は参考に留め、周辺標準地などとの均衡も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) ＪＲ出雲市駅北に位置する既成商業地域であり、自己使用目的の取引が中心で、土地価格に見合う賃料水準が未形成で収益価格は低位に試算された。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から類似性の高い事例を選択して比準した。当該地域では、市場参加者は収益性よりも市場性をより重視すると判断し、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	出雲市駅北方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	76.5 坪 (253 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	出雲市島根県出雲市今市町字藤ケ森９３０番３
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所の敷地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	飲食店舗等が多い駅前商業地域
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)コロナ禍前には及ばないものの、旅行支援策や行動制限の緩和を受けて出雲大社などでは観光入込客が急回復している。近隣地域周辺のホテルや飲食店も業績改善が期待されるため、当面の不動産需要は堅調と見込まれる。 (2)ＪＲ出雲市駅北に位置する既成商業地域で、大社遷宮後も観光需要は堅調で商況は回復傾向にあったものの、コロナ禍で一変したが、需要は底堅くホテル開業も見られ、当面、地価水準は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ中低層店舗兼事務所敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万1,343 円 1平米 9万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万1,343 円 1平米 9万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万1,343円 1平米 9万7,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 32万1,343円 1平米 9万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万1,343円 1平米 9万7,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 32万1,343円 1平米 9万7,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)行動制限緩和と全国旅行支援策によって飲食店や観光地には客足が戻りつつあるが、食品を始めとする物価高が消費者心理を冷やすことが懸念される。 (2)県内ではコロナ禍が長期化し、各種政策がとられて社会経済活動は回復途上にあるものの先行きは不透明で、商業地需要は減退している。
地域要因
(1)飲食店やホテルの売り上げは減少傾向にあったが、行動制限の緩和や国などによる支援策を受けて、直近では回復の動きが見られる。 (2)コロナ禍により出雲市の観光客数は減少し、ホテル等の稼働率も低下したが、観光支援策等により商況は回復途上で、地価は横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	出雲２２７Ｔ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市今市町字藤ケ森９３０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,073 円／平米 27万4,639 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,733 円／平米 32万3,105 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,733 円／平米 32万3,105 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,700 円／平米 32万2,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	出雲２２７Ｔ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市今市町字藤ケ森９３０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,748 円／平米 14万7,937 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,645 円／平米 17万4,044 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,419 円／平米 31万8,761 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,400 円／平米 31万8,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	出雲２１７Ｐ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市今市町字藤ケ森９３０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,840 円／平米 24万809 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,840 円／平米 24万809 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,908 円／平米 30万7,154 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,900 円／平米 30万7,127 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	出雲２１７Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市今市町字藤ケ森９３０番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,088 円／平米 29万1,219 円／坪
推定価格 平米 坪	8万80 円／平米 26万4,744 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,143 円／平米 33万7,685 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情