路線価 (2023) 島根県出雲市渡橋町字御前44-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	島根県 出雲市島根県出雲市渡橋町字御前４４番２外
価格時点	2023 年
駅名	出雲市駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,470万 円 (909 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万9,021 円 1平米 6万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,500万 円 (909 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万13 円／坪 1平米 6万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、幹線道路沿いの商業地域である。需要者は県内外の法人で、地元でフランチャイズ展開する事業者も多い。市内では道路網が整備されて商業地域が広域かつ分散化しており、地域間の競争は依然激しいが、近隣地域は繁華性が回復しているため、地価動向は安定化している。土地は更地総額で５，０００～６，０００万円程度の物件が需要の中心であり、前回の景気後退期に多く見られた安値取引がほぼ無くなるなど取引環境は引き続き改善傾向にある。 (2) 同一需給圏は概ね出雲市の幹線道路沿いを中心とする商業地域。需要者の中心は地元の事業者及び県外の大手・中堅を主体とする事業者。出雲バイパスや自動車道の開通による交通量の減少、商業地の郊外への外延化・分散化により、中心部の需要が減退していたが、大型店舗等の出店が見られ、商業地需要は改善し、地価は上昇に転じた。取引の価格幅は大きく、土地は４０～７０千円／㎡程度が取引の中心と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層の店舗兼事務所の建築を想定して収益価格を求めたが、出雲市の商業地取引は自用物件の売買が中心であり、投資利回りなどの収益性を考慮して不動産取引が行われる例は依然として少ない。比準価格は同一需給圏の幹線道路沿い地域から採用した最新の事例から求められているため、現下の不動産取引の実態が反映されている。したがって収益価格は参考に留めて、比準価格を中心に周辺標準地等との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 国道沿いに位置する自己の業務用店舗事務所が多い路線商業地域であり、自己使用目的の取引が中心で、土地価格に見合う賃料水準が未形成で収益価格は低位に試算された。当該地域では、市場参加者は収益性よりも市場性をより重視すると判断し、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	出雲市駅北西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	275 坪 (909 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、店舗等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	出雲市島根県出雲市渡橋町字御前４４番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所の敷地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道沿いの路線商業地域
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業地間の競合は依然激しいが、堅調な地元企業の業績を受けて市の経済は活性化している。周辺では買い進み事例も散見されるなど不動産需要も回復しており、今後の地価は反転回復を睨んだ安定化傾向と見込まれる。 (2)バイパスや自動車道の開通による交通量の減少、郊外の大型店舗等との競合がある一方で、中心部で大型店舗等の出店が続き、商業地需要は改善し、上昇に転じ、当面、地価水準は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ中低層店舗兼事務所敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万9,021 円 1平米 6万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万9,021円 1平米 6万200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万9,021円 1平米 6万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万13円 1平米 6万500円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 19万9,021円 1平米 6万200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)行動制限緩和と全国旅行支援策によって飲食店や観光地には客足が戻りつつあるが、食品を始めとする物価高が消費者心理を冷やすことが懸念される。 (2)県内ではコロナ禍が長期化し、各種政策がとられて社会経済活動は回復途上にあるものの先行きは不透明で、商業地需要は減退している。
地域要因
(1)出雲市内での商業地取引と新規出店はともに活発であり、近隣地域も宅地利用度を始めとした環境条件の低下などは認められない。 (2)交通量の減少などの一方、周辺では新規開店も見られ、地価は上昇に転じた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	出雲２２７Ｔ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市渡橋町字御前４４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,626 円／平米 27万3,162 円／坪
推定価格 平米 坪	6万532 円／平米 20万119 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,992 円／平米 19万8,334 円／坪
査定価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	出雲２３１Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市渡橋町字御前４４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,754 円／平米 14万1,345 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,984 円／平米 15万8,635 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,204 円／平米 20万2,340 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,200 円／平米 20万2,327 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	出雲２３１Ｔ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市渡橋町字御前４４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,374 円／平米 15万6 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,374 円／平米 15万6 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,081 円／平米 19万5,322 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,100 円／平米 19万5,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	出雲２２７Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市渡橋町字御前４４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,593 円／平米 12万976 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,475 円／平米 13万504 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,993 円／平米 18万5,113 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,000 円／平米 18万5,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	出雲２２７Ｐ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	島根県
市区町村	出雲市
地域	島根県出雲市渡橋町字御前４４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,090 円／平米 17万2,210 円／坪
推定価格 平米 坪	5万573 円／平米 16万7,194 円／坪
標準価格 平米 坪	6万566 円／平米 20万231 円／坪
査定価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	17 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情